Фото: Илья Московец/URA.RU/ТАСС
За первые девять месяцев года объем ввода жилья упал к аналогичному периоду 2025-го на 13,4%, до 66,3 млн кв. м, следует из данных Росстата. Впрочем, в третьем квартале сокращение не такое сильное — на 3,5%, до 23,6 млн кв. м.
Причина падения — в отрицательной динамике индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которое рухнуло на 20,8%. Ситуацию чуть стабилизировал рост на 2,7% объема ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья. Однако в августе и сентябре показатель обвалился на 6,5% и 25% соответственно.
Эта ситуация напрямую связана с вопросом о том, кто и как рассчитывает потребности в жилье и соответствие мощностей отрасли платежеспособному спросу.
На федеральном уровне Минстрой добивается выполнения стратегических ориентиров жилищной обеспеченности. Один из них, к примеру, предполагает рост средней обеспеченности жильем до 33 кв. м на человека к 2030 году (в 2025-м показатель составлял порядка 29,4−29,6 кв. м на человека). Глава Минстроя Ирек Файзуллин говорил, что для этого потребуется построить более 600 млн кв. м жилья.
Дом.РФ строит макроэкономические прогнозы, увязывая ввод жилья с динамикой реальных доходов и ключевой ставки. На региональном и муниципальном уровнях потребность в территориях под жилые дома определяется через нормативы градостроительного проектирования.
Но застройщики все же ориентируются преимущественно на собственные финансовые модели и доступность проектного финансирования. При этом на рынке образовался определенный дисбаланс.
С одной стороны, к началу 2027 г. число непроданных новых квартир может вырасти на 75%, до 832 тыс., о чем предупредил руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик. С другой — девелоперы все равно вынуждены запускать новые проекты, несмотря на проблемы с продажами.
Председатель Совета директоров «Асториус» Екатерина Авдеева объясняла, что новые строительные очереди являются способом поддержания масштаба и сохранения доступа к кредитным линиям, ведь банкам интереснее работать с теми, кто ведет непрерывный цикл. Тем более экономика запущенных проектов просто не позволяет заморозить их без потери средств.
Экономист, ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников подчеркнул в разговоре с «СП», что власти и девелоперы оценивают объем платежеспособного спроса, который формируется объемами кредитования, прогнозами ипотечного кредитования и бюджетными параметрами.
— Расходы федерального бюджета на льготные ипотечные кредиты являются важнейшей частью госпланирования в этой сфере.
В 2026 году этот объем составит порядка 1,6−1,7 трлн руб. Они представляют собой субсидии банкам, чтобы компенсировать разницу между льготными и рыночными ставками, а кредитные учреждения не теряли капитал.
Власти и девелоперы при планировании также оценивают объем нераспроданных квартир, финансовое положение компаний, уровень долговой нагрузки, потенциал фирм по имеющейся рабочей силе.
Ведь многие строительные компании активно используют иностранных специалистов, а в связи с ужесточением миграционного законодательства у многих девелоперов возникли с этим проблемы.
Каждый девелопер планирует, учитывая и отклонения от сроков ввода зданий в эксплуатацию, анализируя объем спроса в каждом конкретном регионе, в том числе объемы, выделенные под льготное кредитование, оценивая эскроу-счета. Отклонение каждого показателя от нормы существенно влияет на весь строительный рынок.
«СП»: Почему, несмотря на трудности в строительном секторе, за три квартала 2026 года объемы запуска новых многоквартирных домов все же выросли?
— Этому способствовала относительно теплая зима. Рост объема запуска новых многоквартирных проектов, согласно подсчетам «Дом.РФ», как раз был обеспечен показателями января-марта.
Основная фаза строительства идет с апреля по октябрь, а вне этого периода возводить постройки значительно труднее, и сотрудники преимущественно занимаются отделочными или подготовительными работами.
В целом ситуация в строительном секторе остается сложной. В сентябре на первичном рынке наблюдался взлет продаж, но это произошло из-за ожидаемых изменений условий льготной ипотеки.
Дальше нас ожидает примерно такой же спад. В определенной степени торможение ипотечного рынка отражается в пересмотре Банком России прогноза по росту розничного кредитования. Верхняя планка была снижена на 1 процентный пункт (п.п.) с 5−9% до 5−8% (одновременно с этим был повышен прогноз роста с 7−11% до 9−12% для корпоративного кредитования, а диапазон динамики ипотеки снизился с 6−10% до 6−9% — «СП»).
«СП»: Могут ли девелоперы поддерживать прежние темпы строительства, рассчитывая, что спрос на жилье останется высоким, несмотря на все препятствия?
— Строительные компании уже испытывают серьезные проблемы из-за сохранения высокой доли нераспроданных квартир и существенного разового снижения спроса на семейную и в целом льготную ипотеку в этом октябре.
Дополнительный фактор — это запланированное в текущем проекте бюджета сокращение IT-ипотеки с 77,8 до 64,8 млрд руб. в 2027 году.
Следующий год будет ознаменован консолидацией рынка стабилизационного характера, когда девелоперам придется распродавать квартиры, более внимательно следить за стоимостью и спросом на объекты.
Изменения приведут к тому, что компании со слабым финансовым положением будут уходить с рынка, сливаться с более стабильными игроками или даже подавать на банкротство.
Учитывая сохранение средств физлиц на эскроу-счетах, квартиры все же будут достроены, но, возможно, другими игроками. Правда, за год доля проектного финансирования девелоперов, обеспеченного средствами дольщиков на таких счетах, сократилась на 6,2 процентного пункта, до минимальных с 2020 года 65,8%.
Поэтому перспективы строительной отрасли требуют дополнительных решений. Пока складывается ощущение, что в сфере жилищного строительства в 2027-м будет не лучше, а может даже и хуже.
«СП»: Есть ли возможность осуществления в связи с этим более крупного государственного планирования строительного сектора?
— Да, пока что российский рынок жилого строительства сильно перекошен в сторону ипотеки, что можно исправить с помощью двух сегментов строительного сектора. Первый — это арендное жилье, для развития которого нужно создавать целую отрасль вместе с управляющими компаниями. Этот рынок перспективен в том числе с точки зрения государственных задач, поскольку под аренду можно удовлетворить растущий спрос населения.
Второй вариант связан с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), которые позволяют гражданам и юрлицам вкладывать паевые взносы для строительства. Эту сферу государство также вполне может поддержать.
В принципе власти уже занимаются выравниванием рынка, корректируя льготную ипотеку, в том числе потому, что ее большая доля на рынке разгоняет инфляцию, о чем предупреждал ЦБ.
«СП»: Будет ли государство уделять больше внимания ИЖС?
— Индивидуальное строительство связано с земельными рынками, которые сильно отличаются от региона к региону. ИЖС начинается с земельного участка и доступа к стройматериалам.
Ипотечное многоквартирное строительство рассчитать проще, потому что для девелоперов и банков можно сравнительно точно рассчитать объем льготных кредитов. В случае с ИЖС государству приходится анализировать куда больше информации, что осложняет регулирование.
К примеру, нужно решать проблемы с отведением земли и строить инфраструктуру, подводить теплоснабжение, электричество, водопровод, что требует множества бюрократических процедур.
Изначально более сложное планирование в том числе влияет и на падение ввода в эксплуатацию ИЖС. Впрочем в будущем году власти будут следить за этим рынком, потому что от него также зависит выравнивание структуры строительного сектора.
