Источник: GiperNN
В 2022 году рынок недвижимости пережил два мощных потрясения. После начала спецоперации усилилось санкционное давление на Россию. Событие стало серьезной нагрузкой для экономики и неминуемо повлияло на стоимость жилья. По данным ДОМОСТРОЙРФ.РУ, с февраля по май цены на квартиры в нижегородских новостройках поднялись на 10,2%. Прайс на вторичку за этот же период вырос на 5%, свидетельствует GIPERNN.RU. Для сравнения, в течение всего года первичное жилье подорожало на 14%, готовое — на 8,7%.
Ожидаемой осенней «оттепели» не произошло из-за нового испытания — частичной мобилизации. Череда беспрецедентных событий привела к снижению спроса на квартиры в Нижнем Новгороде примерно в три раза. А вот ценам на жилье все нипочем: в декабре средневзвешенная стоимость «квадрата» первички составляла немалые 132,95 тысячи рублей, вторички — 112 тысяч. Такая планка при определенных корректировках держится уже более полугода.
Чем обусловлены столь высокие цены, какие квартиры сейчас в тренде и как выгодно купить жилье в сложной экономической обстановке, мы выяснили у эксперта с 30-летним стажем на рынке недвижимости — учредителя GIPERNN.RU Марины Пылиной.
Почему растут цены?
Основной причиной резкого подъема цен на недвижимость весной 2022 года стал кратковременный ажиотажный спрос. В условиях внешней неопределенности люди озаботились сохранностью своих сбережений: не зная, что произойдет с экономикой страны завтра, они боялись повторения сценария 1990-х годов. В эмоциональном порыве многие поспешили вложить деньги в жилую недвижимость — проверенный временем и надежный актив.
В экономике это называется внешним шоком. Представьте, что у вас есть денежная подушка, с которой вы чувствуете себя комфортно. И вот происходит некое триггерное событие. Вы боитесь потерять сбережения и стремитесь поскорее их во что-то вложить, принимаете эмоциональное решение.
Марина Пылина
учредитель GIPERNN.RU
По законам рынка в ответ на кратно возросший спрос продавцы подняли цены на свои товары. Лишь за март 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках выросла со 118 до 125,3 тысячи рублей, или на 6,2%. Средний прайс на готовое жилье за первый месяц весны поднялся с 105,8 до 108,6 тысячи рублей за «квадрат», то есть на 2,7%,
Дополнительное влияние на стоимость жилья оказал рост стоимости стройматериалов: тренд сохраняется еще с начала пандемии коронавируса. Как утверждают девелоперы, только с января 2022 года себестоимость строительства поднялась на 20–25%. Марина Пылина пояснила, что во многом тенденция объясняется банальным желанием поставщиков заработать.
Спрос на стройматериалы со стороны застройщиков очень высок. По итогам минувшего года объем ввода жилья в стране вышел на исторический максимум. Производители материалов сами устанавливают цены, их не регулирует государство. А застройщикам, которые уже начали работы, фактически некуда деваться — проект нужно завершить.
Тем не менее рост цен на жилье не может продолжаться бесконечно. Совокупность факторов неминуемо приводит к спадам на рынке недвижимости. Так было и в 2008 году после мирового финансового кризиса, и в 2014-м, когда против России массово вводились санкции. Однако ожидать, что квартиры будут стремительно дешеветь, все же не стоит: в трудные времена цены на них, скорее, корректируются, а не снижаются. В макроэкономике такое явление объясняется «эффектом храповика», когда те ли иные показатели, увеличившись до новых значений, не обязательно опустятся до изначального уровня.
Какие квартиры пользуются спросом?
Ажиотажный спрос на жилье угас очень быстро. На фоне роста потребительских цен, падения доходов населения и нестабильной внешней обстановки покупательский интерес к недвижимости начал снижаться. По словам нашей собеседницы, за год спрос на квартиры в Нижнем Новгороде упал примерно в три раза. И хоть к началу зимы продажи снова показали рост, в первую очередь он объясняется сезонностью и ожидаемым окончанием программы льготной ипотеки, которого в результате не произошло.
Пока все игроки рынка выжидают. Застройщики надеются на усиление поддержки государства и общую стабилизацию ситуации в стране. Потенциальные покупатели рассчитывают на снижение цен. Так или иначе, продление льготной ипотеки — позитивный сигнал для отрасли.
Марина Пылина
учредитель GIPERNN.RU
Однако сделки совершаются и в трудные времена. Во-первых, недвижимость считается одним из самых надежных активов для сохранения сбережений: в условиях экономического кризиса многие не доверяют банкам, а уж тем более — рынку акций и облигаций. Квартиру же можно сдавать, получая пассивный доход. Во-вторых, всегда есть те, кому нужно улучшить жилищные условия здесь и сейчас.
В сложившейся ситуации в Нижнем Новгороде популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры классов стандарт и комфорт. Причем жилье более низкого класса раскупают быстрее на 40%. Самыми востребованными у покупателей оказываются однушки в 28–36 квадратных метров и двушки в 45–52 «квадрата». Также в кризисные времена на продажи больше, чем обычно, влияет стадия готовности дома: из-за возрастающих рисков лучше продается недвижимость, близкая к вводу в эксплуатацию.
В любых условиях остается востребованным элитное жилье. Объемы продаж в этом сегменте нельзя назвать масштабными, однако на премиальную недвижимость всегда найдется свой покупатель. Среди квартир бизнес-класса наиболее популярными являются двухкомнатные. И это неудивительно: в основном их покупают для жизни, а не для сдачи или инвестиций.
Элитная недвижимость — достаточно защищенный сегмент рынка ввиду небольшого предложения. Хотя, конечно, в Москве в этом году премиальное жилье пострадало: многие обеспеченные люди продавали свои дома в связи с переездом в другие страны. Нижнего Новгорода эта тенденция не коснулась, да и жилья высокого класса у нас строится не так много.
Перегрет ли рынок недвижимости?
В 2022 году на рынке первичной недвижимости Нижнего Новгорода обозначились все признаки перегрева. Цикл девелоперских проектов достаточно длинный: от покупки площадки до ввода объекта в эксплуатацию проходит несколько лет. Поэтому, несмотря на сложною ситуацию, застройщики продолжают по инерции выводить на рынок новые проекты.
Сегодня в Нижнем Новгороде выставлены на продажу около 470 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Такой объем предложения значительно превышает платежеспособный спрос.
Ежегодно нижегородцы покупают в среднем по 400 тысяч квадратных метров. В зависимости от спада или подъема на рынке объемы продаж отличаются в разы. Так как спрос упал в три раза, тот объем квадратных метров, который сейчас присутствует на рынке, будет распродаваться в три раза дольше.
Марина Пылина
учредитель GIPERNN.RU
Самыми неликвидными в кризисной ситуации, очевидно, стали дорогие объекты в массовом сегменте. Например, огромные четырехкомнатные квартиры в домах комфорт-класса. Они не соответствуют актуальному платежеспособному спросу, а потому могут оставаться на рынке годами, либо продаваться со скидками.
Закономерным следствием снижения спроса на недвижимость станет уменьшение объемов предложения, добавила наша собеседница. Вероятно, это произойдет уже в ближайшем будущем. Тем не менее новые проекты продолжат появляться даже в кризисные времена.
Далеко не все застройщики могут приостановить свою деятельность. Совокупность обстоятельств не позволяет им этого сделать. Выходить на рынок в ближайшее время многим просто придется.
Как покупать с умом?
Выгодно решить квартирный вопрос, когда стоимость недвижимости близка к пиковым значениям, крайне непросто. Но рынок цикличен, а значит, кривая цен будет корректироваться. Наиболее выигрышный вариант — дождаться спада на рынке, «пересидеть» его и купить жилье перед очередным подъемом. К примеру, выгодной была покупка квартиры в Нижнем Новгороде на рубеже 2017–2018 годов.
В то время цены на нижегородском рынке достигли минимальных значений за прошлый макроэкономический цикл: средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляла 60,8 тысячи рублей. С января наметился подъем, который продолжается по сей день. За минувшие четыре года стоимость «квадрата» первички выросла до 132,9 тысячи рублей. Таким образом, купленную в начале 2018 года квартиру можно продать в два раза дороже в 2022-м.
Сейчас обозначились первые признаки спада на рынке. Снижается спрос, но объемы предложения и цены продолжают расти. Предыдущие два спада длились четыре-пять лет, за это время цены корректировались примерно на 15%-16%. Рациональной будет покупка недвижимости в тот момент, когда рынок на спаде и уже есть предпосылки к следующему подъему.
Марина Пылина
учредитель GIPERNN.RU
Если возникла острая потребность в покупке квартиры, ждать лучшего времени не имеет смысла. Деньги, отложенные на первоначальный взнос, могут обесцениться. К тому же, стоимость квадратных метров уже не опустится до тех привлекательных значений, которые были четыре-пять лет назад. В ходе следующего цикла прайс на жилье пройдет пиковые значения текущего и поднимется еще больше. А значит, сейчас квартира так или иначе будет стоить дешевле, чем через условные десять лет.
Сделать покупку жилья в кризис более выгодной позволит ряд простых правил. В первую очередь, предпочтение стоит отдавать ликвидной недвижимости: при необходимости, такую можно быстро и выгодно продать. Также имеет смысл договориться об индивидуальной скидке с застройщиком. Если последнему нужны продажи, не исключено, что он пойдет на уступки.
Сэкономить можно и благодаря государственным программам. 15 декабря президент РФ Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки на новостройки до июля 2024 года. Ставка по ней повысилась до 8%, но все равно остается на 2–3% ниже рыночной. Кроме того, стало известно о распространении семейной ипотеки под 6% на семьи с двумя детьми до 18 лет.
Продолжают действовать и другие привлекательные предложения для отдельных категорий заемщиков. С 1 ноября в Нижегородской области появилась социальная ипотека с рекордно низкими ставками — от 0,1% до 4% годовых. Претендовать на участие в региональной программе могут многодетные семьи, IT-специалисты, медики, пожарные, работники соцзащиты, сфер образования, культуры и спорта, ветераны боевых действий и другие. Внимательно изучив все меры поддержки, можно с умом решить квартирный вопрос даже в столь непростое время.
