Источник: Российская газета
В стране строится все больше и больше коттеджей. Если в 2019 году такие дома составляли 47 процентов от объема всего жилья, которое ввели в эксплуатацию, то за первое полугодие 2021 года — уже до 55 процентов. Эти цифры продолжают расти. Да и государство постоянно подчеркивает свою заинтересованность в малоэтажном строительстве. Но жизнь в таких поселках порождает и новые правовые коллизии.
Об очередном таком споре рассказал портал «Право ру». До Верховного суда дошел некий гражданский спор. В нем владелец дома в коттеджном поселке в Подмосковье отказался платить управляющей компании за вывоз мусора, уборку территории вокруг домов и за охрану.
Поселок был не из дешевых и там такая плата была 36 000 рублей в месяц. Владелец коттеджа подсчитал, что его доля в расходах, исходя из числа домов в поселке и площади участков, должна составлять 1/422 от общей суммы. То есть примерно 1600 рублей в месяц. А это почти в 20 раз меньше, чем он платит.
Этот человек в своем иске к управляющей компании указал, что перечислил управляющей компании 126 000 рублей, но из этих средств уплатить в счет «коммуналки» надо только 38 000 рублей. Но вот остальные деньги надо ему вернуть.
В итоге долгих разбирательств в местных судах, спор с управляющей компанией дошел до Верховного суда РФ.
По мнению высокой инстанции, подобных споров в последнее время становится в отечественных судах все больше. Поэтому для соблюдения баланса интересов сторон, сказал Верховный суд, в аналогичных разбирательствах местным судам надо изучить обоснованность и разумность тарифов. А так же установить, какими услугами фактически пользуется житель поселка.
В противоположном случае управляющие компании получают возможности навязывать владельцам домов услуги, которые тем не нужны.
Но переплаты в коттеджных поселках оказались не единственными проблемами их жителей. Немало оказалось и, так называемых, «дорожных» исков.
Это когда в похожие поселки проложена, как правило, единственная асфальтовая дорога, но неожиданно для граждан, оказавшаяся в частной собственности. И такой хозяин частного асфальта устанавливает плату за то, что человек получил возможность беспрепятственно приехать к себе домой.
По подобному иску необходимо доказать, что заявителю принадлежит участок в поселке, а ответчик действительно как-то мешает ему. Суды, как правило, встают на сторону граждан, если выяснится, что дорога является объектом общего пользования и другого доступа к участкам у собственников нет.
Судя по судебным искам, основные проблемы жильцов коттеджей возникают по поводу использования прилегающей инфраструктуры. Часто инфраструктура после сдачи поселка, остается в собственности застройщика или его управляющей компании. Хотя инвестировали в ее создание именно собственники домов. Схема в таких случаях используется следующая — застройщик покупает землю. Делит ее на участки под индивидуальное строительство и распродает. А земли «общего пользования» — улицы коттеджных поселков, остаются в собственности строительной фирмы, которая может ими распоряжаться.
Но законодательство по таким поселкам еще не доработано, поэтому пока не получается ориентироваться на статью 36 Жилищного кодекса. В этой статье говорится, что собственникам жилья в многоквартирных домах на праве общей долевой собственности принадлежит и прилегающая инфраструктура. Но Конституционный суд заявил, что такое положение не применимо к коттеджным поселкам из-за их «пространственной обособленности» (Постановление КС от 10.11.2016 N 23-П).
Несколько лет назад в Думу был внесен законопроект, который предполагал обязательное оформление безвозмездного сервитута (право пользоваться чужим имуществом) на участки общего пользования, находящиеся в частной собственности. Но этот законопроект отклонили, а проблема осталась и правовой пробел до сих пор не урегулирован.
Так что сегодня в таких поселках судьба инфраструктуры для обслуживания граждан складывается в трех вариантах. Первый и самый оптимальный, когда застройщик передает инфраструктуру в муниципалитет. Но местная власть не горит желанием взять дополнительную обузу.
Следующий вариант — при продаже домов оформлять инфраструктуру в долевую собственность собственников поселка. И, наконец, оставлять инфраструктуру в личной собственности застройщика с дальнейшей реализацией управления. Это основной механизм, которым любят пользоваться компании. И как следствие — недовольные должники.
Но в таком случае фирме придется в суде доказать факты трат и оказание именно этих услуг должнику. Гражданам же рекомендуется в таких ситуациях создавать ТСЖ, чтобы через общие собрания и устав контролировать правильность работы управляющей компании. А также законность контроля при обслуживании общей инфраструктуры.
Кстати
Жителей коттеджных поселков ждут изменения
Закон, который регулирует, помимо прочего, использование общего имущества в новых коттеджных поселках, принят Госдумой и одобрен Советом Федерации. После подписания его президентом жителям будет проще отстоять свои права на территорию поселка и установить справедливую плату.
Нововведения касаются малоэтажных жилых комплексов. Теперь земельные участки, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур должны будут становиться общим имуществом собственников жилых домов. Это в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства. Также к общему имуществу относятся детские и спортивные площадки, места отдыха, парковки, площадки для мусорных контейнеров. Строительство объектов, которые не будут входить в состав общего имущества, допускается только при условии, что после завершения строительства они будут безвозмездно переданы застройщиком в государственную или муниципальную собственность.
Кроме того, законом вводится обязательное использование счетов эскроу при строительстве малоэтажных жилых комплексов. Иначе застройщику будет запрещено привлекать для строительства средства граждан. Договор долевого участия в таком строительстве должен предусматривать обязанность застройщика в срок построить жилой дом с инженерно-техническими системами, передать покупателю дом и права на земельный участок, а также построить объекты общего имущества. Должен быть указан перечень общего имущества и срок завершения строительства. Долю в общем имуществе жителям не разрешается продавать отдельно от своего дома, такой договор будет считаться ничтожным.
Передать дом покупателю и, соответственно, получить деньги со счета эскроу застройщик сможет после того, как построены и все жилые дома, и общее имущество. Большая часть положений закона должна вступить в силу с марта 2022 года.
Подготовила Марина Трубилина
