Источник: Мир Квартир
Крым сейчас активно застраивается. До конца года на полуострове планируется ввести около 300 тыс. кв. м недвижимости, в том числе около 50 тыс. кв. м жилья. Планы на 2022 и 2023 годы тоже серьезные — 206 тыс. и 120 тыс. кв. м соответственно. И со спросом все хорошо – с тех пор как в Сочи объявили мораторий на строительство и цены там подскочили почти вдвое, интерес покупателей во многом переместился на Крымский полуостров. Сегодня мы говорим о высокобюджетном сегменте крымской недвижимости с генеральным директором Golden Brown Group Татьяной Бурлаковской.
Татьяна, расскажите, пожалуйста, сначала о том, что сейчас представляет собой элитная недвижимость Крыма и чем она отличается от сочинской «элитки», например.
Как таковой элитный рынок Крыма пока толком не сформирован и представлен всего несколькими точечными проектами, которые в основном еще в процессе строительства. Мы выделили 15 наиболее интересных из них с точки зрения доходности, качества реализации, расположения и так далее. Это «Гурзуф Ривьера» в Ялте с квартирами, таунхаусами и виллами, комплекс апартаментов Ayu-Dag Resort & Spa, Park Plaza в Алуште, Chaire Village в Гаспре и другие.
В Крыму распространены апартаменты, также встречаются гостиницы и апарт-отели, которые в Сочи, например, уже более полутора лет очень востребованы у инвесторов. При этом загородная недвижимость развита хуже, чем в том же Сочи.
В Крыму можно столкнуться как минимум с двумя главными проблемами: высокая стоимость и длительное подключение сетей, а также сложный процесс строительства в горной местности. На вторичном рынке есть проблемы с документами, плюс часто это отдельно стоящие дома без инфраструктуры, охраны и нормальных подъездных путей. Тем не менее, есть и очень достойные проекты высокого уровня, вроде Yalta Park Hills, «Паруса мечты», «Экопарк». Но их немного.
Жилье в новостройках Крыма ориентировано на покупателей из других регионов РФ, прежде всего городов-миллионников. В основном, это сезонная история, потому что зимой в Крыму достаточно холодно. В основном покупатели ориентированы на спокойный летний отдых с детьми или родителями. Крым отлично подходит для пенсионеров, потому что в Сочи и очень дорого, и жарко. Поэтому мы видим спрос на покупку недвижимости для пожилых родителей.
Какие недостатки вы видите у элитных объектов в Крыму, если сравнивать их с курортными объектами за границей? Почему это происходит?
Пока в Крыму очень мало достойных предложений, они очень разрозненны. При этом я не встречала ни одного точного и подробного путеводителя по этому рынку. И покупателю из регионов очень сложно самому разобраться, тем более если учесть масштабы полуострова.
Каков сейчас уровень цен на элитные квартиры, коттеджи? Как изменились цены за год, за лето, и почему?
По нашим подсчетам, средняя цена на жилье в Крыму составляет около 110 тыс. руб./кв. м. В Севастополе цена примерно на том же уровне, в Симферополе — 130 тыс. руб./кв. м, Ялте — около 180 тыс. При этом встречаются объекты, продающиеся и по 250 тыс., и по 350 тыс. рублей за «квадрат». Рост цен с начала года составил примерно 30%. Это связано не только с высоким спросом, но и удорожанием стройматериалов.
Доходность элитного жилья в Крыму ниже, чем в Сочи, однако в ряде проектов она тоже довольно высокая. К примеру, в Ayu-Dag Resort & Spa ожидаемая доходность апартаментов, по оценкам застройщика, в среднем превышает 20% годовых, а окупаемость составляет от 4 до 9 лет.
На что сейчас в Крыму наибольший спрос в элитном сегменте?
Мы видим, что большинство покупателей предпочитают апартаменты и отдельно стоящие дома, желательно на первой или второй линии моря. Клиентов подталкивает неопределенность с выездом за рубеж, они стали искать альтернативные варианты внутри страны.
Рынок Сочи перегрет, а вот крымская недвижимость пока еще имеет инвестиционный потенциал, чем и пользуются инвесторы. Плюс на полуострове комфортный климат, море, что всегда привлекает российских покупателей, ищущих варианты приобретения дома для отдыха.
Как покупателю выбрать качественный объект, чтобы потом не пожалеть о покупке? На что обращать внимание?
Прозвучит банально, но стоит обратиться к профессиональному брокеру. Найти что-то стоящее и безопасное в Крыму самостоятельно крайне сложно. Да, здесь нет фейковых объявлений в таком количестве, как в Сочи. Однако некоторые крымские застройщики реализуют всего по одному дому, поэтому нельзя посмотреть их прошлые проекты и оценить, насколько они пунктуальны и надежны. Плюс в Крыму есть проблемы с парковкой.
Еще один важный момент — документация по проекту, ее нужно проверять особо тщательно. Дело в том, что недобросовестные продавцы могут предоставить вам правоустанавливающие документы, выданные еще в украинский период. Поэтому наиболее безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму — по ФЗ-214.
На вторичном рынке тоже есть свои нюансы. Например, часто дома имеют многочисленные пристройки — в некоторых городах есть сильный дефицит свободных участков под строительство, поэтому люди самостоятельно увеличивают площадь здания. Разумеется, эти помещения не имеют законного статуса и в любой момент могут быть снесены.
Какие тенденции вы можете назвать?
Выделить какие-то яркие тенденции сложно, потому что, как я уже сказала, местный рынок еще только формируется. Однако можно отметить, что пока инвестиционная привлекательность проектов Крыма высока, потому что продажи стартуют по привлекательным ценам — еще есть возможность заработать, но через несколько лет, скорее всего, ее уже не будет. Так, в Сочи застройщики сейчас открывают продажи сразу по высокой стоимости, из-за чего доля инвесторов с начала года пошла на спад.
Каким вы видите этот рынок через 5, через 10 лет? Как изменятся цены через год?
По моему мнению, у рынка элитной недвижимости Крыма есть потенциал развития. Немаловажно, что стоимость жизни там дешевле, чем в Сочи. Впрочем, нужно понимать, что на данный момент инфраструктура Крыма в целом неразвита, курортные города расположены далеко от аэропорта, поэтому в ближайшие годы качественное предложение для покупателей, знакомых с проектами Сочи или курортных направлений других стран, останется очень ограниченным.
Чего точно не стоит ждать, так это резкого снижения цен. Как и Сочи, Крым сейчас испытывает пик спроса, ипотечная программа не влияет на местный рынок, поэтому я уверена, что рост цен продолжится, в то время как ликвидное предложение будет быстро вымываться с рынка.
