Источник: Домклик
Ипотечный договор с банком рассчитан на много лет, в течение которых могут поменяться экономическая ситуация в стране, законодательство, жизненные обстоятельства в каждой конкретной семье. В связи с этим у заемщика может наступить момент, когда он не может своевременно оплачивать ипотеку. Разбираемся, как грамотно действовать в этом случае и не потерять недвижимость.
Можно ли не выплачивать ипотеку
Ипотека, как и другие кредиты, — это финансовое обязательство перед банком. Нарушить его просто так, перестав вносить ежемесячные платежи, заемщик не может. Если он перестал платить ипотеку, возможны последствия:
— банк применит штрафные санкции уже на второй месяц просрочки платежа;
— банк передаст права по истребованию долга коллекторскому агентству;
— банк обратится в суд для взыскания долга или конфискации ипотечной недвижимости;
— может быть конфисковано имущество;
— ухудшится кредитная история.
Что делать, если не можешь выплачивать ипотеку
Точно не пугаться и не прятаться от банка. Наоборот, при первых же сомнениях в своей платежеспособности стоит сообщить об этом кредитной организации. Причем не дожидаясь срока очередного платежа, а как только появилась информация о финансовых трудностях или сразу же после первой просрочки.
Тогда банк сможет предложить варианты решения проблемы, о которых будет рассказано ниже. У банка нет цели лишить человека жилья или создать невыносимые условия для выполнения условий договора. Банку лишь нужно не потерять средства других вкладчиков, которые он должен вернуть им с процентами. Поэтому он заинтересован в конструктивной помощи, если за ней вовремя обратились.
Какие обстоятельства банк может расценить как уважительные
— Предприятие, где работает заемщик, закрылось. Он попал под сокращение или уволен по состоянию здоровья. Его сократили или задерживают зарплату. При этом увольнение по собственному желанию или увольнение из-за нарушения контракта и трудовой дисциплины банк не расценит как уважительные причины для просрочки ипотечного платежа.
— Сам заемщик или его родственники серьезно заболели. В таких случаях часто нужны деньги на дорогостоящее лечение.
— Заемщик потерял трудоспособность из-за травмы или заболевания.
— Произошла чрезвычайная ситуация, и материальные последствия от нее велики. Это могут быть наводнение, кража, угон автомобиля или авария с его участием, пожар. Если беда случилась с купленной в ипотеку недвижимостью, все компенсирует обязательная страховка.
— Развод, при котором доход семьи заемщика сократился или бывший супруг отказывается платить свою долю. Расторжение брака считается существенным нарушением кредитного договора, и о нем желательно сообщить заранее, до официального решения.
— Заемщик призван в армию.
Все эти обстоятельства нужно подтвердить документами.
Что будет, если не платить ипотеку
Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.
Не избежать и штрафов. В различных кредитных организациях штрафные санкции наступают в разное время: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю — это написано в договоре. Чаще всего размер штрафа составляет 0,1—1% в день от суммы просроченного платежа. Нередко, если просрочка превышает 30 дней, размер пени увеличивается до 2%.
Как правило, если заемщик честно заявляет о своих проблемах, банк предлагает досудебные варианты их решения. В противном случае, если заемщик исчезает, не идет на конструктивный диалог, а просрочка растет и превышает три-пять месяцев, крупный кредитор обращается в суд. Банки поменьше подают заявление в суд через больший срок, сначала прибегая к услугам коллекторских агентств.
Также банк имеет право привлечь к финансовой ответственности поручителей и созаемщиков.
Что будет с квартирой, если не платить ипотеку
Вопрос вполне резонный, ведь кредит дается банком под гарантии — ими становится купленная в ипотеку квартира. Иногда ипотека берется под залог другой недвижимости или собственности заемщика, например второй квартиры, дачи, машины. Все время, пока выплачивается кредит, это имущество находится в банке под залогом.
Это значит, что, если хозяин недвижимости не выдерживает условия договора и не вносит ежемесячные платежи согласно графику, банк имеет все основания забрать залог. Делается это через суд.
Причем при ипотечном договоре суд может принять решение продать залоговую квартиру, даже если это единственное жилье у заемщика.
Сколько платежей по ипотеке надо просрочить, чтобы забрали квартиру
Если заемщик за год просрочил четыре и больше платежей по кредиту, то по закону об ипотеке банк вправе потребовать досрочно погасить долг и взыскать заложенное жилье через суд.
Вырученные деньги пойдут в счет погашения долга перед банком. Правда, в Гражданском кодексе (ст. 348) есть оговорка. Требовать с человека взыскания залога в счет долга нельзя, если нарушение его обязательств по договору незначительно, а объем требований залогодержателя «явно несоразмерен стоимости заложенного имущества».
Также должны быть одновременно соблюдены два условия: если сумма долга меньше 5% от стоимости заложенного имущества и просрочка меньше трех месяцев.
Из-за того, что залоговые квартиры продаются через аукционы, их стоимость ниже рыночной, и вырученные деньги могут не покрыть всей задолженности. Тогда приставы обратят внимание и на другую собственность должника. Если полученной на аукционе суммы достаточно для покрытия долга, то разницу вернут заемщику.
Иногда заемщик, понимая, что не справляется с оплатой ипотеки, может продать недвижимость.
Что делать, если нечем платить ипотеку
Если заемщик вовремя сообщил банку о своих финансовых трудностях, ему могут предложить несколько вариантов решения проблемы:
— реструктуризация долга;
— рефинансирование;
— продажа недвижимости;
— кредитные каникулы.
Реструктуризация
Если у заемщика положительная кредитная история, а причины для просрочки признаны уважительными, банк может предложить реструктурировать задолженность.
Реструктуризация — это изменение условий действующего кредита для того, чтобы снизить финансовую нагрузку на человека, оказавшегося в сложной ситуации.
Что может предложить банк
— Уменьшить размер ежемесячного платежа и увеличить срок договора;
— изменить график платежей;
— разрешить какое-то время платить только проценты, без суммы основного долга.
Рефинансирование
Это возможность погасить один старый кредит или несколько кредитов с помощью нового на более выгодных условиях: процентная ставка и ежемесячный взнос будут ниже или несколько договоров могут быть объединены в один для удобства обслуживания. В Сбербанке, например, могут помочь рефинансировать ипотечный кредит, выданный другим банком. Ставка по программе рефинансирования начинается от 5,7% годовых.
Кредитные каникулы
Так называется льготный период до 6 месяцев, когда заемщик может ежемесячно платить меньше или не платить вовсе. При этом общий срок кредита увеличивается на срок каникул, а просроченные платежи переносятся на конец кредита.
В 2022 году эта тема вновь стала актуальной в связи с санкциями, к тому же добавилась еще одна категория граждан, имеющих право воспользоваться каникулами — призванные по частичной мобилизации или по контракту.
Правда, есть ограничения:
— ипотечное жилье — единственное;
— сумма кредита не должна быть больше 15 млн рублей;
— доход заемщика снизился более чем на 30%;
— взять кредитные каникулы по одному договору можно только один раз.
Хорошие новости: во время каникул не пострадает кредитная история, а залоговая квартира не будет изъята. А в СберБанке ипотечные каникулы можно получить по одному договору дважды, особенно если они были впервые взяты в 2020 году во время пандемии.
Продажа имущества
Если описанные выше варианты заемщику не подходят и его ситуация безвыходная, то можно продать залог, погасив долг. Это можно сделать несколькими способами.
1. Продавец гасит ипотеку и продает квартиру. Собственник-продавец сам изыскивает средства, чтобы погасить ипотеку. Для этого можно взять потребительский кредит, использовать собственные накопления или одолжить у друзей и родственников. Долги можно вернуть после продажи квартиры
2. Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
3. Сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведет банк. Это самый надежный вариант. В этом случае продавец продаёт ипотечную квартиру с согласия банка, который полностью курирует сделку.
Сдача жилья в аренду
Если у заемщика есть возможность жить в другом месте (кроме ипотечной квартиры), ее можно сдать в аренду.
При этом необходимо заручиться поддержкой банка: это обезопасит от штрафов, особенно если в договоре прописан запрет сдавать залоговое жилье. Это может быть временная мера, пока не улучшится финансовое положение заемщика.
Обратиться за помощью к государству
В трудной финансовой ситуации определенным категориям заемщиков может помочь государство. Оно регулярно выделяет средства на разовые субсидии по ипотечным кредитам.
Условия государственной помощи ежегодно обновляются, поэтому нужно уточнять, кому на текущий момент могут быть выданы субсидии. Уточнить это можно в МФЦ или администрациях районов.
Например, в 2022 году в России продлили программу господдержки по погашению ипотечного кредита для многодетных: семьи с тремя и более детьми могут рассчитывать на 450 тысяч рублей. Для получения субсидии раньше нужно было обращаться только в банк, но теперь подать заявление можно через портал «Госуслуги». Есть возможность получить субсидии и у молодой семьи.
Воспользоваться страховкой
Если еще во время получения ипотеки была оформлена страховка от потери работы или здоровья, то это может стать хорошей подушкой безопасности на случай финансовых трудностей и поможет закрыть платежи в сложный период до тех пор, пока заемщик не найдет работу или не выздоровеет.
Банкротство
Объявление заемщика банкротом — крайняя мера, на которую неохотно идут как банки, так и сами заемщики, ведь в этом случае в итоге теряется ипотечное жилье. К тому же портится кредитная история, и взять потом новый кредит будет проблематично. Банкротом может быть признан человек, долги которого превышают 500 тысяч рублей, и он не выплачивает задолженность больше 3 месяцев.
Можно ли отказаться от ипотеки
Просто так отказаться от ипотечной квартиры или не платить по договору нельзя. Можно досрочно ее погасить с помощью рефинансирования или продажи другого имущества, продажи залоговой недвижимости (как это сделать, описано выше) или выплат от государства, например налогового вычета, материнского капитала или субсидии в 450 тысяч рублей многодетным семьям.
Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки
Когда не удалось урегулировать проблемы до суда и банк все же подал заявление о взыскании долга, вариантов решения остается совсем мало, особенно если сумма задолженности велика. Если обратиться к судебной практике, то, как правило, суд встает на сторону кредитора.
Но даже на этапе судебного разбирательства можно выйти на заключение мирового соглашения и договориться с банком о реструктуризации. Или убедить его до решения суда разрешить продать квартиру, иначе после вердикта ее будут выставлять на торги с большой скидкой, которая может не покрыть всю сумму задолженности.
Что точно не стоит делать, так это избегать судебных заседаний. Есть примеры того, что заемщик затягивал судебный процесс, продолжая проживать в это время в ипотечном жилье. Однако заемщик, как правило, выходит из процесса с долгами, квартиру чаще всего теряет и может попасть под банкротство, инициированное банком.
Можно ли законно не платить ипотеку
Да, можно — в период ипотечных каникул. Еще один вариант, о котором сказано выше, — банкротство. Но здесь стоит взвесить все за и против.
Кроме описанных последствий банкроту грозит запрет занимать в течение трех лет руководящие должности и на поездки за границу. Также он не сможет пять лет брать новые кредиты, не указав при этом о факте своего банкротства, а это большой минус в истории потенциального заемщика для кредитной организации.
