Источник: Бюллетень недвижимости
Рассказываем, как спланировать ремонт, если состояние квартиры оставляет желать лучшего, а бюджет ограничен.
Воспользовавшись нашими советами и чек-листом, вы тоже можете спланировать бюджетный ремонт.
Из хрущевки или брежневки тоже можно сделать новую квартиру. Но если вы пригласили мастеров и они, к примеру, оценили комплексную услугу по ремонту хрущевской двушки под ключ в миллион рублей, это означает, что, взяв управление ремонтом в свои руки, за эти деньги вы сможете не только отремонтировать квартиру, но и полностью обставить ее.
И дело даже не в том, что вам предлагают «заряженные» цены. Для любого профи чем больше работы, тем интереснее. И это нормально.
– Маляр-штукатур заинтересован в том, чтобы нанести на стены как можно больше слоев шпаклевок и штукатурок.
– Сантехник предлагает вместо классической для советских домов тройниковой разводки труб сделать более дорогую коллекторную и установить магистральные фильтры в красивых прозрачных колбах. Для хрущевки с компактным санузлом это может быть излишеством.
– Электрики просто жаждут полностью поменять проводку, поставив отдельный автомат в щитке и проложив отдельный кабель чуть ли не к каждой розетке.
– Поставщики материалов и торговые сети заинтересованы в том, чтобы продать вам как можно больше краски, шпаклевки, труб и проводов.
Результат: бюджетные ремонты становятся всё менее бюджетными. Да, иногда есть смысл и проводку модернизировать, и трубы поменять. Но, во-первых, это вам решать. Во-вторых, нет смысла громоздить в малогабаритной квартире, где и так места мало, коллекторные шкафы в санузле и распределительные электрощиты как на небольшом заводе.
КАК ПРАВИЛЬНО СЧИТАТЬ
Самый правильный подход – сначала наметить цель, а именно нарисовать (или описать словами) проект, который хотите получить.
Затем, при составлении сметы ремонта, бюджетирование через управление издержками – так на производстве называют способ управления, ориентированный на получение прибыли за счет снижения расходов. Это как раз то, что нам подходит. Расскажу на примере квартиры, которую сейчас ремонтирую, чтобы сдавать.
Дано
Двухкомнатная квартира 44 кв. м в панельном доме 602-й серии.
В течение 15 лет квартира сдавалась в аренду работникам расположенной по соседству овощебазы. И по всей видимости, в ней жили не только сами работники, но также арбузы и помидоры. Поэтому состояние квартиры можно определить как убитое.
Предыдущий хозяин поставил окна с двухкамерными стеклопакетами и хорошую входную дверь – и это всё, что не требует замены. Ну плюс еще чугунная ванна, которую можно отдраить и сделать покрытие из наливного акрила (это можно сделать самостоятельно).
На стояках горячего и холодного водоснабжения стоят опломбированные счетчики, вода перекрыта – потому что при открытии вентилей из всех кранов начинается веселая капель. Унитаз и раковина в ванной – битые. Межкомнатных дверей, считай, нет.
Требуется
Квартира с простой, но износостойкой отделкой, укомплектованная минимумом мебели и бытовой техникой, которую можно сдавать в аренду и не беспокоиться о сохранности интерьера.
Простая отделка – это ремонт в стиле лофт:
– на полах – износостойкий линолеум 32-го класса поверх самовыравнивающейся стяжки;
– стены тщательно выравниваются только в наружных углах и у дверей, не выравниваются за шкафами и покрываются тонкими фактурными обоями под покраску, скрывающими неровности;
– можно позволить себе небольшие «излишества» в виде облицовок фрагментов стен плиткой под кирпич, мозаику на полу в ванной комнате.
Минимум мебели – это:
– кровать и шкаф-купе в каждой комнате, прикроватные тумбочки и журнальный столик;
– самодельные стеллажи, зеркало и вешалка в прихожей;
– столешница, полки из мебельного щита, деревянный стол и табуретки на кухне; в столешницу встроена мойка и варочная панель из нержавейки.
Бытовая техника
– Телевизор, холодильник и стиральная машина б/у – покупать лучше не по частным объявлениям, а в магазинах, специализирующихся на скупке и ремонте бытовой техники.
Интерьерные лайфхаки
– В квартире должен быть минимум темных углов, закрытых антресолей и шкафов: такой интерьер сложно захламить.
– Светлые (почти белые) крашеные стены и мебель из щитов, покрытых темной морилкой и лаком, – это свежо, экологично и ремонтопригодно. Если покрытия затерлись или повреждены – можно подшкурить и подкрасить. С недорогой мебелью из ламинированной ДСП и виниловыми обоями такое не пройдет.
– Нейтральная цветовая гамма – сочетание почти белого с почти черным – универсальная основа для любого интерьера: его легко освежить, поменяв яркие детали – шторы, покрывала, декоративные подушки.
– В интерьере в стиле лофт уместны очень простые и доступные аксессуары: ретролампы, цветы в керамических горшках, советские шерстяные ковры, которые можно взять из бабушкиных квартир либо недорого приобрести по объявлениям.
Ресурсы
Трудолюбие, опыт ремонтных работ и изготовления деревянной мебели своими руками плюс 600 тыс. руб. и ни копейки больше.
Несколько вещиц для интерьера из нашей и бабушкиной квартиры: ковры, хрусталь, старинное зеркало, кофемолка, аудиосистема, микроволновка.
Подход к бюджетированию
Наметив конечную цель, разбиваем все работы и сопутствующие затраты на этапы. Если на каком-либо из этапов мы видим, что выбиваемся из бюджета, – смотрим, на чем сэкономить, и перебрасываем деньги из другого этапа и другой статьи расходов. Например, перерасходовали деньги, купив дорогие обои (которые ну очень понравились), – придется отказаться от двери на кухню в пользу открытого проема.
Но чтобы таким способом управлять издержками, нужно, чтобы в бюджет было включено всё – до занавесок, чашек и кастрюль. В таком случае возможностей для маневра больше.
ДЕЛАТЬ РЕМОНТ САМИМ ИЛИ ДОВЕРИТЬ ПРОФЕССИОНАЛАМ?
В сети есть немало видеосюжетов, рассказывающих, как правильно шпаклевать стены, клеить обои, устанавливать двери и окна, красить потолки, делать бетонную стяжку пола.
С выравниванием стен, обоями, окраской стен и потолков и укладкой линолеума после просмотров обучающих видеосюжетов вы наверняка справитесь сами.
Если схалтурите – будет обидно, но не страшно.
Возможный вариант сэкономить (если вы по призванию не маляр-штукатур) – сделать первичную подготовку самим: отмыть стены, очистить их от старых обоев, а для штукатурных и шпаклевочных работ пригласить мастера-отделочника и предложить ему работать строго по расценкам.
С ламинатом и установкой дверей без опыта и навыков сложнее, но справиться можно. Здесь придется потратиться на хороший инструмент – дешевле пригласить профессиональных установщиков: они за день сделают то, на что у вас уйдет три.
Со стяжками полов, сантехникой и электрикой ситуация следующая: не уверен – не берись. Ведь если, насмотревшись соответствующих видео, будете менять трубы и не дотянете соединения, то рискуете залить соседей снизу – это гораздо хуже. Потому что вместе со своей квартирой придется ремонтировать и соседские.
Поэтому, если вы не электрик или сантехник, то для ответственных работ пригласите профи.
НА ЧЕМ ЕЩЕ МОЖНО, А НА ЧЕМ НЕЖЕЛАТЕЛЬНО ЭКОНОМИТЬ
– Экономьте на доставке, заказывая в торговых сетях материалы сразу для всего объема работ. Цены в разных торговых сетях отличаются, но незначительно. Если вы будете искать, где дешевле, то дополнительные доставки съедят вашу выгоду.
– Не экономьте на грузчиках и подъеме тяжестей на этаж. Даже если вы в хорошей физической форме и готовы перетаскать мешки с сухими смесями, двери, упаковки с ламинатом и гипсокартон сами – устанете и не сможете работать.
ОЦЕНИВАЕМ РЕМОНТ: НАШ ЧЕК-ЛИСТ
Теперь, как и обещали, пошаговая инструкция и чек-лист с комментариями. Отметьте, какие работы требуются, а какие не требуются. На основании этого решите, какой ремонт вам нужен – косметический, выборочный или капитальный, на какие виды работ вы будете искать подрядчика, а с какими справитесь сами. Это позволит определиться с последовательностью работ и бюджетом.
Оцените состояние полов: хорошее / требуют переборки
Хорошее состояние – это ровные полы, требующие обновления только финишного покрытия: линолеум, ламинат, шлифовка и окрашивание паркета.
Требуют переборки и выравнивания – если паркет или доски пошли волнами, а квартира «пропахшая».
Самый бюджетный вариант ремонта квартиры со старым линолеумом на горбатом полу – заливка стяжки самовыравнивающимися смесями с последующей укладкой подложки и линолеума.
Перед устройством стяжки квартиру придется полностью освободить от мебели и вынести из нее всё, что стоит на полу: заливать придется сразу всю квартиру – иначе ровнитель пойдет волнами, а между помещениями будут перепады по высоте.
Перед устройством стяжки нужно сделать гидроизоляцию, чтобы смесь для выравнивания не протекла к соседям снизу.
Оцените состояние сантехники, труб канализации и водоснабжения: хорошее / требуют замены
Хорошее состояние – недавно была установка счетчиков и замена всех труб водоснабжения и канализации.
Требуют замены стальные оцинкованные трубы и чугунные лежаки канализации – вне зависимости от их состояния.
Самые бюджетные варианты – коллекторная разводка металлопластиковых труб, тройниковая – полипропиленовых.
Не уверен – не берись. Однозначно приглашайте сантехника. Не забудьте попросить его сделать водорозетки для стиральной и посудомоечной машины.
Не спешите менять старую чугунную ванну: ее можно освежить наливным акрилом – и она снова в строю.
Электропроводка: требуется мелкий ремонт / замена
Мелкий ремонт – это замена всех выключателей и розеток. Он возможен, если в вашем доме медная проводка (хрущевки, ранние брежневки).
Замена – переборка распределительного щитка с установкой отдельных автоматов на линии розеток и освещения, прокладка новых кабелей.
Компромиссный вариант – оставить как есть, попросить электрика провести дополнительную силовую линию с заземлением на кухню – для подключения стиральной и посудомоечной машины. В комнатах – поменять розетки и выключатели, оставив их на прежних местах.
Окна: замена / ремонт и регулировка
Замена – оконные блоки в деревянных рамах – однозначно под замену: отреставрировать их не удастся.
Ремонт, регулировка – если у вас окна в металлопластиковых рамах.
Поставщикам и установщикам пластиковых окон выгодно, чтобы вы их заменили. Но в подавляющем большинстве случаев пластиковые окна можно починить: заменить уплотнители, отрегулировать механизмы открывания – закрывания. Можно сделать это самостоятельно. Инструкции на сей счет ищите в сети.
Двери: реставрация/замена
Реставрация – массивные деревянные двери можно снять с петель, очистить от наслоений краски, ошкурить, зашпаклевать и покрасить. Но, честно говоря, в старых квартирах редко встречаются двери в таком состоянии.
Замена – в убитой квартире почти любые старые двери требуют замены.
Выравнивание стен и потолков: требуется / не требуется
Не требуется – если они выравнивались при предыдущем ремонте: достаточно снять старые обои, зашпаклевать выбоины и повреждения.
Требуется – профессиональные маляры предлагают два варианта выравнивания: с полным восстановлением геометрии помещений («под правило») или визуальное выравнивание («под шпатель»). Первый вариант им выгоднее и интереснее.
Подготовка стен и потолков под покраску или оклеивание обоями – самая трудоемкая и дорогая (по цене работ) часть квартирного ремонта. Но компромисс возможен: наружные углы и участки вокруг дверных и оконных проемов выравнивайте «под правило», стены под покраску и оклейку обоями – «под шпатель».
СКОЛЬКО СТОИТ РЕМОНТ
Есть самый простой, но в то же время надежный способ оценить стоимость будущего ремонта – как во всей квартире, так и в отдельно взятом помещении. Открываем каталог какого-либо крупного строительного гипермаркета и начинаем складывать в корзину все материалы, которые нужны для обновления квартиры: шпаклевки, грунтовки, краски, обои, напольные покрытия, подложки, плинтусы, новая ванна, унитаз…
Далее – начинаем оформлять заказ с доставкой и смотрим итоговую сумму. Теперь умножаем полученную сумму на два – получите стоимость и материалов, и работ. Теперь прибавьте к этой сумме 10–15% (непредвиденные расходы). Если эта сумма для вас подъемна – можно начинать ремонт.
Если нет – смотрите, на чем можно сэкономить, например, перебросить часть денег, выделенных на оклеивание комнаты дорогими обоями, на ремонт в ванной.
Если будете делать ремонт самостоятельно, сумма тоже уменьшится, но незначительно. Во-первых, вам придется тратиться на инструменты. Во-вторых, вы будете делать то же, что и профи, в несколько раз медленнее. А ваше время – это тоже деньги.
