Совет директоров Банка России на заседании в пятницу вновь сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Это уже четвертая пауза после цикла из шести подряд снижений ставки, стартовавшего с «экстренной» отметки 20% в феврале прошлого года. Эксперты рассказали «Интерфаксу» о влиянии решения ЦБ на рынок недвижимости.
Новое сохранение
Регулятор в четвертый раз подряд сохранил ставку после ее снижения с 8% годовых в сентябре 2022 года.
«Текущие темпы прироста цен остаются умеренными, в том числе в части устойчивых компонентов. Инфляционные ожидания населения существенно снизились, но сохраняются на повышенном уровне, как и ценовые ожидания предприятий. Оперативные данные указывают на продолжающееся восстановление деловой и потребительской активности. Ускорение исполнения бюджетных расходов, ухудшение условий внешней торговли и состояние рынка труда по-прежнему формируют проинфляционные риски. В целом баланс рисков для инфляции существенно не изменился с предыдущего заседания Совета директоров Банка России», — говорится в сообщении ЦБ.
При этом Банк России сохранил «ястребиный» сигнал о будущей направленности денежно-кредитной политики (ДКП), данный по итогам предыдущего заседания 10 февраля.
«Банк России будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, процесса структурной переcтройки экономики, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков. При усилении проинфляционных рисков Банк России будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях», — отмечается в пресс-релизе.
По прогнозу ЦБ, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 5-7% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году.
Резкий рост ставки в прошлом году (с 9,5 до 20%) произошел в конце февраля. Затем последовательно ставка снижалась: с 11 апреля до 17%, с 4 мая до 14%, с 27 мая до 11%, с 14 июня до 9,5%, с 25 июля до 8%, с 19 сентября до 7,5%.
Следующее заседание Совета директоров ЦБ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, намечено на 28 апреля.
Ничего удивительного
Решение сохранить ключевую ставку не стало сюрпризом для аналитиков.
«Ставка останется на существующем уровне. Нет предпосылок для роста инфляции, поэтому ставку не будут поднимать. Но и снижения не ожидается, поскольку пока инфляция находится выше уровня ключевой ставки», — прогнозировал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
«В большей степени вероятно сохранение ключевой ставки на прежнем уровне, что важно для поддержания макроэкономической стабильности. Это сигнал предсказуемости ситуации, что даст дополнительную уверенность участникам отрасли при формировании инвестиционных планов. Банки смогут продолжить выделение лимитов на ликвидные девелоперские проекты по приемлемым ставкам», — говорил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
«Не ожидаем изменения значения ставки. Застройщики продолжат активное развитие новых ипотечных программ с банками. В частности, Группа компаний «Инград» совместно с банками партнерами сейчас предлагает субсидируемую ипотеку от 3,75%, рыночные программы – от 8%, а также беспроцентную ипотеку до двух лет с последующей ставкой по кредиту от 5% годовых», — сказал руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
В банковском сообществе также ждали такого решения регулятора.
«Как и прогнозировалось, ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 7,5%. Существенного изменения ставок в сегменте розничного кредитования мы не ожидаем. ВТБ также в настоящее время не планирует корректировать условия своих продуктов, но будет внимательно следить за конъюнктурой рынка. Сегодня ценовые параметры по нашим кредитам одни из наиболее доступных, что отражается на клиентском спросе, главным образом, на ипотеку. В феврале банк оформил около 15 тыс. жилищных кредитов на 78 млрд рублей, что более чем в 1,7 раза превышает результат января. Сейчас мы также наблюдаем тенденцию роста потребительской активности», — отметили в банке ВТБ.
Поддержание стабильности
Решение о сохранении ставки эксперты оценивают позитивно.
«Для рынка недвижимости сохранение ключевой ставки — это позитивный сигнал, так как доступность кредитных средств для заемщиков останется прежней. Ипотека составляет существенную долю в продажах: в зависимости от региона она может достигать 80% от общего числа сделок по покупке жилья. Прогнозируемая денежно-кредитная политика позволяет девелоперам строить долгосрочные планы по стимулирующим акциям: субсидированной ипотеке, рассрочкам», — сказал вице-президент блока экономики и финансов GloraX Глеб Шурпик.
По словам Нюхалова, решение ЦБ сохранит в целом на достаточно комфортном уровне и ставки по ипотеке, что является одним из условий развития покупательской активности.
«При нынешнем уровне ключевой останутся привлекательны не только программы с господдержкой, но и классические кредитные продукты, которые занимают существенную часть рынка. Текущие уровни ставок – залог доступности ипотеки. В целом для отрасли это снижение рисков и создание предпосылок для стабильной реализации проектов и поддержания темпов жилищного строительства», — добавил он.
«Для рынка недвижимости правила игры от ЦБ остаются прежними – отказ от околонулевых ставок по ипотеке, запрет на различные комбинированные квази ипотечные программы, максимальное приближение к рыночным ставкам по ипотеке для всех застройщиков. Такая политика в феврале привела к росту средневзвешенной ставки по ипотеке, и как следствие к падению продаж: в старой Москве на 8% за месяц и на 35,8% за год, в Новой Москве – на 28% и 62%, в Московской области – на 19% и 60% соответственно», — говорит управляющий директор АН «Бон Тон» Валерия Цветкова.
Прогнозы на будущее
Учитывая сохранение «ястребиного» сигнала по ДКП, эксперты не исключают возможности повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. При этом к резким изменениям на рынке недвижимости это не приведет.
«Вероятно, постепенно ставку будут повышать. Ключевое тут – постепенно. А значит, каких-то шоковых ситуаций на рынке недвижимости на этом фоне мы не увидим. Вслед за ключевой, банки поднимут ставки на кредиты, в том числе ипотечные. Судя по статистике на 1 февраля 2023г., показатель средней ставки по ипотеке в России продолжил расти. После отмены «околонулевых» ставок на первичном рынке этот показатель составил 4,82%, на вторичном рынке средняя ставка — 9,66%. Учитывая, что программы поддержки повышение ставок не затронет, то на первичном рынке средняя ставка по ипотеке может достигнуть 5% (при повышении ключевой до 0,5 п.п.). А вот на вторичном рынке, вероятно ставка по выданным ипотекам превысит 10%», — считает руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы» Виктория Ковалевская.
Как указывает гендиректор Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов, прямого и быстрого влияния на рынок недвижимости изменение ключевой ставки не оказывает, поскольку он более инертный.
«Если ставки повышаются, а ключевая ставка отражает это повышение и задает тон, то цена объектов снижается. Как только ставка снижается, это в перспективе – не сразу – ведет к повышению стоимости объектов. Плюс здесь важно сравнивать ставки кредитования и ставки капитализации. Рынок бурно растет и развивается, когда ставки капитализации выше ставок кредитования. Такую ситуацию мы наблюдали до начала СВО. Было время, когда я говорил, что настал «золотой век» рынка недвижимости, поэтому что в этот момент все объекты работали, было доступно банковское кредитование, инвесторы могли заработать на капитале», — говорит он.
«Как только ставки кредитования становятся выше ставок капитализации, наступает закат рынка. Проекты с кредитным плечом реализовывать уже невыгодно, т.к. их доходность ниже, чем обязательства по кредиту. Например, ставка кредитования – 12%, а доходность объекта — 10%. По сути, инвестор должен доплатить из своего капитала. При этом очевидно, что при помощи «кредитного плеча» инвестор может реализовать более масштабные проекты, чем только за счет собственных инвестиций. При этом больших разрывов между ставками капитализации и кредитования тоже быть не может. Если ставка кредитования намного ниже ставок капитализации, они тоже пойдут вниз. Должен быть разумный баланс», — заявил Блинов.
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков также считает, что возможное повышение ключевой ставки не окажет существенного влияния на рынок недвижимости.
«В ближайшее время задача застройщиков будет в реализации уже построенного жилья, и для этого процесса незначительное изменение ключевой ставки не имеет решающего значения», — полагает эксперт.
«Если такое решение (о повышении ставки — ИФ) будет принято, то скорее всего банки начнут пересматривать предлагаемые ими ставки, как по потребительским, так и по ипотечным кредитам. Таким образом в связи с ограничениями на программы с субсидированием от застройщиков, наибольшее влияние на спрос будут оказывать ипотечные программы с государственным субсидированием: семейная, льготная, сельская и ипотека для IT», — говорит директор по развитию ГК «Жилой Квартал» Эдуард Самигуллин.
«Ситуацию, при которой ЦБ РФ поднимет в краткосрочной перспективе ключевую ставку, необходимо рассматривать как основной сценарий развития текущей ситуации. Для рынка недвижимости это приведет к росту рыночных и всех производных от них ставок по ипотеке. На протяжении времени действия повышенных ипотечных ставок рынок испытает дополнительное давление на спрос. Льготные программы от государства останутся на ранее определённых уровнях, а все остальные ипотечные кредиты подорожают на 0,5-2%. Это достаточно большая величина, особенно на фоне недостаточного платежеспособного спроса в настоящее время. Как следствие, можно прогнозировать замедление темпов продаж строящихся объектов и задержку вывода новых проектов, до понимания, когда образуется устойчивая тенденция по снижению ключевой ставки. Также подорожают строительные материалы, оборудование, строительная техника и т.д. Учитывая низкий уровень безработицы и определённый дефицит рабочей силы следует ожидать удорожание всех предоставляемых услуг застройщику», — считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
«Для стабильного прохождения периода повышенной ключевой ставки застройщикам понадобится дополнительная государственная поддержка, чтобы удержать достигнутые показатели по объемам строительства и ввода жилья. Всем участникам рынка необходимо сконцентрировать усилия для выработки мер, которые позволят пройти примерно полугодовой проблемный период без ощутимых потерь», — заключает он.
По мнению коммерческого директора VIRA Ольги Кирилловых, даже в случае повышения ключевой ставки роста ипотечных ставок может и не произойти.
«Даже если будет повышена ключевая ставка, может и не произойти повышения ипотечных ставок. Драйвером ипотечных кредитов сейчас выступают льготные программы кредитования. Они, вероятно, останутся на прежнем уровне. (…) Ставки на вторичное жилье нет смысла повышать — они и сейчас высокие. А объемы рынка вторичного жилья были и будут драйвером развития новостроек. На данный момент спрос на новостройки не восстановился еще и по причине высоких ставок по ипотеке на вторичную недвижимость. Из-за низкого спроса на вторичную недвижимость у покупателей нет средств на первоначальный взнос, чтобы купить квартиру в новостройке. Поэтому и нет роста продаж новостроек», — полагает Кирилловых.
«Затоваривание рынка новостроек никак не решится повышением ипотечных ставок. Повышение ставки приведет к стагнации спроса на недвижимость, который и так еще не восстановился. За этим последует снижение цен на новостройки, так как застройщики будут вынуждены возвращать кредиты банка в рамках проектного финансирования, наполняя эскроу-счета», — добавляет она.
