Государство взяло курс на широкую выдачу ипотеки. Банки все реже отказывают заемщикам и в целом стали щедрее, но довольно жесткие рамки андеррайдинга сохранились и сейчас. Что же важно банкам, чтобы понять, давать ли ипотеку конкретному претенденту? И как тому действовать, чтобы точно получить кредит? Об этом мы поговорили с Еленой Устиновой, директором по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент».
Какую ипотеку сейчас выдают банки?
Минимальный первоначальный взнос сегодня чаще всего составляет 15%, если вы пользуетесь одной из программ господдержки. Конечно, он может составлять и 10%, как предлагают некоторые банки, но это скорее исключение, чем правило. Также существуют программы, вообще не подразумевающие первоначального взноса, но они требуют дополнительного залогового обеспечения и потому не очень популярны.
Значения ставок 4,7%, 5,7% или 6,7% тоже являются своего рода стандартом. Они могут варьироваться на сотые доли процента в зависимости от банка, однако эти отличия незначительны. В отдельных случаях есть возможность субсидирования ставки от застройщика — здесь самые выгодные предложения позволяют добиться минимальной ставки в 0,01% (так делает, например, ВТБ) или 0,1% (такие предложения есть у Сбера).
Несколько слов о госпрограммах. Во-первых, семейная ипотека: здесь важно понимать, что существует лимит, по которому действует программа, он составляет 6 миллионов рублей. При этом есть банки, которые дают ипотеку по госпрограмме и до 7 миллионов рублей — правда, ставка в этом случае будет чуть выше. Если вы по каким-то причинам не подпадаете под госпрограмму, ряд застройщиков могут просубсидировать стандартную базовую программу со ставкой 9,9% и снизить ее до уровня 6,7%.
Сравнительно новая госпрограмма направлена на IT-специалистов: ей могут воспользоваться сотрудники IT-компаний, количество которых, кстати, растет уверенными темпами. Здесь ставка может достигать 5%, а сам человек должен соответствовать нескольким критериям: возраст — от 22 до 44 лет, доход gross — от 150 тысяч рублей для городов-миллионников и от 100 тысяч рублей для остальных. Первоначальный взнос по программе составляет 15%, а максимальная сумма кредита — 9 или 18 миллионов рублей в зависимости от города, в котором вы планируете покупать квартиру.
Банки смягчились
Меняются и требования к оформлению: так, ВТБ сегодня может предложить программу ипотеки по паспорту и СНИЛС — не нужны ни справки, ни трудовые книжки. Делаете первоначальный взнос 15%, предоставляете два документа — в течение суток решение будет озвучено. Это распространяется на все программы — как льготные, так и базовые. Банки заинтересованы в предоставлении ипотечных кредитов, и ситуация, когда финансовые организации придерживают рассмотрение заявок, сегодня практически не встречается.
Привлекательные программные продукты есть и у других крупных банков. Например, одна из недавно запущенных программ Сбера поддерживает строительство собственного дома (на собственном участке или с его приобретением) — здесь тоже можно пользоваться всеми льготными возможностями и госпрограммами. 5,3% или 6,3% — вполне реальные ставки, по которым сегодня можно оформить ипотечный кредит, если вы соответствуете нескольким базовым условиям. С учетом того, что интерес к загородной недвижимости и жизни на природе резко вырос в условиях пандемии и пока не сокращается, наличие у банков таких ипотечных программ — позитивный момент для многих заемщиков.
Сейчас многие специалисты работают удаленно, поэтому часто рассматривают варианты переезда за город или в принципе смены региона проживания для того, чтобы жить в более спокойных условиях, избегать стресса мегаполиса. При этом сегодня строятся не просто коттеджные поселки, а целые города, направленные на создание комфортной среды для проживания (например, Доброград).
Извольте соответствовать
Подробнее остановимся на требованиях, предъявляемых к заемщикам. Здесь существуют как общие требования вроде российского гражданства, так и факторы, отличающиеся от программы к программе. В частности, IT-специалисту для оформления ипотеки важно соответствовать возрастным рамкам — от 22 до 44 лет (этого мы коснулись выше). При этом в некоторых случаях банк может выдать ипотечный кредит и заемщику в возрасте 21 года. Время работы в текущей организации должно составлять не менее трех месяцев, а требуемый уровень доходов будет варьироваться в зависимости от цены квартиры, которую вы покупаете.
Здесь рекомендуем обратиться за помощью к ипотечным калькуляторам — хоть того же Сбербанка. В соответствующем разделе на сайте кредитная организация прямо указывает требуемый размер дохода для выдачи кредита. Приведем пример: если квартира, которую вы покупаете по программе господдержки, стоит пять миллионов рублей, а размер первого взноса составляет миллион, каждый месяц будет необходимо платить около 25 тысяч рублей. При этом уровень дохода не должен быть ниже отметки в 44 тысячи рублей в месяц.
Подобные калькуляторы помогут все спланировать: не каждый банк запрашивает документы, подтверждающие доходы, поэтому, чтобы прикинуть финансовую нагрузку, однозначно стоит обратиться к одному из таких калькуляторов и понять, как соотносится ваш реальный доход с предполагаемым.
Сложная экономическая ситуация, в которой мы живем с конца февраля, удивительным образом практически не повлияла на выдачу ипотечных кредитов. Долгие годы главным фактором здесь остается ваша кредитная история. Чтобы получить о ней более полное представление, россияне активно пользуются услугами всевозможных профильных организаций (их часто называют бюро кредитных историй) — компания предоставляет вам детальную выписку, которая позволяет понять вероятность того, одобрят ли вашу ипотеку. Несколько лет назад за такой услугой можно было обратиться напрямую в банк — сегодня ситуация поменялась, и все меньше кредитных организаций готовы предоставить такой документ.
Раскройте доходы!
А что с серым трудоустройством? Короткий ответ: ничего хорошего. Чтобы иметь хоть сколько-нибудь осязаемые шансы на одобрение кредита, у вас должны быть официально подтвержденные доход и должность. У тех, кто недавно ушел с работы или по иным причинам не имеет официального дохода, шанс одобрения минимален.
Но по серым схемам работают сотни тысяч человек, и банки это осознают, соглашаясь на небольшие уступки. Рабочий вариант здесь — оставить заявку на ипотечный кредит по форме самого банка. Вы можете указать свой полный реальный доход, и в этом случае банк учтет его, но, возможно, запросит другие подтверждающие документы.
В качестве компромисса также используются схемы с более высоким первоначальным взносом: если вы не соответствуете требованиям по уровню дохода, но готовы оставить значительный первоначальный взнос (например, около 40%), вероятность того, что кредитная организация одобрит вашу заявку, выше. Каждый из подобных случаев индивидуален — дать единую рекомендацию невозможно.
Чтобы сделать процесс одобрения проще и эффективнее, можно использовать сайт Госуслуг и поделиться с банком информацией о ваших доходах. Устроено это следующим образом: сотрудники банка отправляют вам ссылку, по которой вы переходите на Госуслуги и соглашаетесь предоставить те или иные сведения.
Не делайте долгов и не получайте отказов
Среди других критериев, которые важны банкам, можно назвать наличие непогашенных долгов или судимостей. Если в случае с судимостью шанс одобрения просто стремится к нулю, то с долгами ситуация иная — зависит от того, сколько вы задолжали. Один непогашенный штраф за превышение скорости или систематическая неуплата — разные вещи, и банк обращает на это внимание. Один штраф на решение банка едва ли повлияет, а если вы злостный неплательщик, то вам почти точно откажут. Кредитная организация должна быть уверена в вашей порядочности и исполнительности — от этого зависит то, как вы будете возвращать долг банку, не будет ли задержек и других сложностей.
В надежде получить заветный ипотечный кредит многие россияне оставляют заявления сразу в нескольких кредитных организациях. Это популярное решение, оно легально, но не всегда эффективно. Одно дело, когда вы подаете несколько заявлений, чтобы сравнить условия. Другое — рассчитывать, что на десять отказов вы получите одно одобрение. В этом случае вам точно не удастся обмануть систему. Каждая организация в мельчайших деталях изучает историю и благонадежность заемщика, и получить одобрение на авось не выйдет.
Также стоит быть готовым к тому, что некоторые кредитные организации могут настаивать на оформлении страхового полиса для одобрения кредита. Тут следует различать обязательные и необязательные страховки: к первой категории относится только страхование здоровья и жизни. К необязательным относятся страхование от потери трудоустройства и ряд других. Банк может попробовать схитрить и представить необязательную страховку как обязательную. Следите за этим и не соглашайтесь на дополнительные платежи там, где их можно избежать.
Подытожим. Во-первых, не темните и будьте откровенны при подаче заявки: кредитная организация в любом случае изучит вашу подноготную, а если вы попытаетесь обмануть — занесет в черный список.
Во-вторых, перед подачей заявки необходимо понять, насколько вы соответствуете требованиям, указанным выше, — учитывайте, что повторная отправка заявки в ту же организацию может произойти не менее чем через месяц.
В-третьих, узнайте подробности о своей кредитной истории — воспользуйтесь услугами профильной организации или банка, если он их предоставляет. Наконец, не стесняйтесь подавать заявки в разные банки одновременно — шанс одобрения вы не повысите, но выбрать подходящее предложение будет проще.
