Сегодня до 90% сделок с недвижимостью в стандарт-классе совершаются при помощи ипотеки. Новострой-М рассказывает, как подобрать оптимальные для себя условия и правильно оформить жилищный кредит – так, чтобы потом не было мучительно больно.
Специфика жилищного кредита
Ипотека – наиболее популярный в России инструмент приобретения жилья. С ее помощью можно не откладывать покупку квартиры на потом, а стать владельцем прямо здесь и сейчас, даже не имея на руках всей необходимой для покупки суммы. И это выгоднее, чем арендовать жилье, даже если платеж по ипотеке больше арендного. Ведь вместо того, чтобы платить «чужому дяде», вы вкладываетесь в собственные квадратные метры.
К тому же, практика показывает, что не так страшен черт, как его малюют: большинство заемщиков закрывают ипотеку быстрее – берут ее в среднем на 18-20 лет, а «укладываются» с досрочным погашением в 8-11 лет.
Ипотека отличается от всех остальных кредитов тем, что ее оформляют под залог приобретаемой недвижимости. Заемщик становится при этом собственником жилья. Он может прописывать на своей жилплощади близких родственников, заводить каких угодно домашних животных или делать ремонт по своему вкусу (но не перепланировку!). Ограничения накладываются только на продажу и совершение других имущественных сделок с приобретаемым объектом: для этого придется предварительно получить одобрение банка.
Свободно распоряжаться квартирой в полной мере можно лишь после того, как кредит будет полностью выплачен, а с объекта недвижимости будет снято обременение. К слову сказать, сегодня происходит это зачастую автоматически: не нужно писать заявление и обращаться в МФЦ, банк или Росреестр. Обычно процедура занимает до 30 календарных дней. Но наличие такой опции зависит от банка, выдавшего кредит, а также от типа закладной: если закладная электронная, обременение в 100% случаев будет снимать сам банк.
Пошаговая инструкция: как оформить ипотеку
Квартиру в ипотеку можно купить самостоятельно, а можно обратиться к брокерам или риелторам. Специалисты возьмут комиссию за свои услуги, но помогут разобраться, какой кредит будет наиболее выгодным, как правильно оформить необходимые документы и какой выбрать банк. Также они могут заниматься юридическим сопровождением сделки. При покупке квартиры в новостройке за услуги ипотечного брокера отдельная комиссия обычно не взимается: ее включают в оплату услуг за подбор и бронирование самой квартиры.
Но алгоритм оформления ипотечного кредита в большинстве случаев один и тот же, и с ним вполне можно разобраться самостоятельно. Он состоит из нескольких серьезных этапов:
Шаг 1: Оценить свой бюджет и выбрать банк
У любого покупателя квартиры есть хотя бы примерное понимание собственного бюджета: какова максимально возможная сумма первоначального взноса и размер комфортного ежемесячного платежа (оптимально – 30% от совокупного дохода заемщика, но не более 40-50%). Минфин рекомендует отводить на ипотеку лишь 25% от совокупного семейного бюджета.
Исходя из этих параметров, проанализируйте предложения от разных банков. Не пожалейте на это время, ознакомьтесь не только с процентной ставкой и ипотечными программами (в том числе, со льготными), которые предлагают финансовые организации, но и тщательно изучите все условия кредитования. Например, для зарплатных клиентов нередко предусмотрены различные преференции, бывают скидки для покупателей квартир у конкретных застройщиков. Иногда «бонусы» предоставляют тем, кто готов внести особо крупную сумму в качестве первого взноса (стандартным считается взнос в размере 15-20% от стоимости жилья).
Еще один немаловажный момент – возможность досрочного погашения ипотеки. Убедитесь, что вас полностью устраивают условия в конкретном банке.
Также удостоверьтесь в надежности банка: посмотрите его лицензию, объем уставного капитала, срок работы на рынке. Иногда бывает, что банк «исчезает» или его лишают лицензии, поэтому лучше себя по возможности обезопасить.
При покупке новостройки дополнительный сигнал о безопасности – сведения о том, что банк финансирует строительство самого ЖК (является финансовым партнером застройщика). При этом, кстати, иногда могут предлагаться также специальные условия по ипотеке.
Шаг 2: Определиться с квартирой и получить одобрение ипотеки
Этот этап обычно вызывает у покупателей наибольшее затруднение. Люди не знают, как быть: то ли сначала выбрать подходящее жилье, а потом отправляться в банк за ипотекой, то ли наоборот – сначала подать заявку на ипотеку и получить согласие банка, а вслед за тем уже присматривать конкретный объект недвижимости.
Специалисты единогласно заявляют: начинайте с одобрения кредита. И, лучше всего, укажите в заявлении самый длительный срок и самую большую сумму. Так вы поймете, на что можете рассчитывать: каким должен быть первоначальный взнос, какой будет ежемесячный платеж и какая квартира «впишется» в ваш бюджет.
Определенное понимание ситуации может дать онлайн-калькулятор: такой сервис сейчас доступен на большинстве банковских сайтов и на многих специализированных порталах по недвижимости. Но все-таки рассчитывать на него на 100% не стоит, лучше использовать его лишь в качестве ориентира.
Кроме того, никто не мешает потенциальному заемщику действовать параллельно. То есть, присматривать себе различные квартиры и одновременно направлять в банки заявки с указанием необходимой суммы займа.
Набор документов для подачи заявки в банк может различаться, но в целом он выглядит так:
— паспорт;
— ИНН (или СНИЛС);
— заверенная работодателем копия трудовой книжки;
— справка по форме 2-НДФЛ (о доходах физлиц) либо справка о доходах по форме банка;
— свидетельство о браке и рождении детей (если будет привлекаться маткапитал).
Стоит помнить о том, что предварительное одобрение еще не является окончательным. Итоговые условия становятся известны, когда заемщик подает заявку и документы на конкретный объект. Иногда бывает и так, что банк впоследствии отказывает в выдаче займа даже по одобренной заявке.
Шаг 3: Провести оценку выбранной квартиры, получить на нее одобрение, оформить страховку
Когда заемщик окончательно определился с объектом недвижимости и хочет взять ипотеку на квартиру своей мечты, он должен получить документ, официально подтверждающий ее стоимость. Однако это требование применимо лишь когда квартира находится в уже построенном доме с присвоенным ему адресом. При покупке жилья в строящемся доме оценку ипотечной квартиры (объекта залога) проводят лишь после ввода дома и оформления права собственности.
Оценкой занимаются представители специализированных организаций, которые составляют отчет и дают итоговое заключение, где указывают рыночную стоимость жилья. Банки обычно предлагают выбрать страховую компанию из согласованного списка. При проведении экспертизы оценщики учитывают многие факторы: местоположение дома, локацию и качество социальной и транспортной инфраструктуры, год постройки здания и его состояние, метраж квартиры, качество ремонта, наличие перепланировки, состояние коммуникационных систем и т.п.
Также для подписания кредитного договора придется оформить страховку. Как правило, от заемщика требуются страхование жизни и здоровья, а также самого объекта залога. При покупке новостройки, если дом еще не построен, страхуют лишь заемщика, а сам объект – после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому сумма страхового платежа может меняться ежегодно. Иногда банк требует также оформления титульного страхования.
Шаг 4: Подписать кредитный договор
Это наиболее важный этап, дойдя до которого заемщик и банк проходят некую «точку невозврата», ведь с этого момента за каждым из них законодательно закрепляются как права, так и обязанности.
Договор заключается на основании документов, которые предоставил заемщик. Он должен быть оформлен в письменном виде и заверен в Росреестре.
Прежде, чем подписать бумаги, внимательно их прочитайте. В кредитном договоре должны содержаться сведения:
— о заемщике;
— о самой квартире;
— об ипотеке (сумма кредита, полная стоимость валюта, тип процентной ставки и т.п.);
— о ежемесячных платежах (размер и график оплаты);
— о порядке и сроке погашения задолженности.
Обратите внимания на пункты, касающиеся:
— условий расторжения договора;
— возможностей изменения договора в одностороннем порядке;
— способов досрочного погашения кредита;
— штрафов и пеней за просрочку;
— способа платежа (аннуитетный или дифференцированный).
После подписания договора деньги поступают на счет заемщика и «замораживаются» до тех пор, пока ипотека не будет зарегистрирована в Росреестре. После этого банк переводит их продавцу и накладывает на квартиру обременение, а если дом еще строится – ставится отметка «Ипотека в силу закона». Заемщик получает на руки свой экземпляр кредитного договора и договора долевого участия (ДДУ).
Шаг 5: Зарегистрировать право собственности
Зарегистрировать право собственности в новостройке покупатель может лишь после того как дом будет сдан и поставлен на кадастровый учет. Также ему нужно будет принять квартиру у застройщика и подписать акт приема-передачи.
Для регистрации права собственности нужно будет предоставить в МФЦ следующие документы:
— квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб.);
— заявление на регистрацию права собственности;
— паспорт заемщика;
— кредитный договор;
— ДДУ.
Алгоритм действий выглядит следующим образом:
— подписывается акт приема-передачи квартиры;
— регистрируется право нового собственника (в МФЦ);
— заемщику выдается выписка из ЕГРН.
Довольно часто услуга оформления права собственности оплачивается покупателем квартиры авансом, еще при подписании договора с агентством недвижимости/застройщиком. Поэтому оформлением права, если услуга оплачена, занимаются брокеры, а собственник получит выписку ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
Как подготовиться к ипотеке морально и материально
Ипотека – это длительная история. И даже если вы планируете закончить ее как можно раньше, жизненные обстоятельства могут сложиться самым неожиданным образом. Поэтому, перед тем, как брать жилищный кредит, стоит «подстелить себе соломку».
1. Оставьте пространство для маневров.
После всех расчетов заемщик понимает, какая сумма у него остается «на жизнь» после уплаты ежемесячного взноса. Он должен из нее платить за аренду жилья, если купленная новостройка пока еще не построена, покупать еду и оплачивать прочие необходимые расходы.
Постарайтесь не подходить вплотную к финишной черте, а именно – не берите ипотеку «впритык». Пусть у вас будет хотя бы небольшая сумма «свободных» средств на непредвиденные расходы. В конце концов, ее вы смело можете откладывать, а потом направлять на досрочное погашение ипотеки.
2. Создайте «резервный» фонд.
У вас должна иметься некая неприкосновенная сумма на случай форс-мажора. Оптимально, если она будет равняться хотя бы трем ежемесячным выплатам по ипотеке. Тогда, в случае потери работы, болезни или иных неприятностей, вы будете застрахованы от просрочки платежа и сможете спокойно «разруливать» ситуацию, не беспокоясь о том, что вам начислят огромные штрафы или продадут квартиру с молотка. Не стоит возлагать особых надежд на кредитные каникулы: их одобряют далеко не каждому заемщику, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, кроме того, после завершения таких «каникул» платеж обычно увеличивается.
3. Пересмотрите свои расходы.
Если тщательно проанализировать расходы, то можно увидеть, как много спонтанных и обычно ненужных трат мы совершаем.
Речь, конечно, не об оплате коммунальных услуг и транспортных расходах, а о разумной экономии. Не надо переходить на хлеб и воду или отказываться от утреннего кофе на все 20 лет ипотеки, но сократить чрезмерное потребление – вполне возможно. Почти у каждого есть ряд продуктов, которые отправляются в мусорную корзину из-за истекшего срока давности или из-за того, что их слишком много (из серии «купи 5 пачек печенья и получи 6 бесплатно»): вот их вполне можно удалить из списка покупок.
Ну и, конечно, имеет смысл воздержаться от «эмоциональных» приобретений. Даже если вы видите на ценнике «-50%», подумайте, а так ли вам нужны очередные джинсы или телефон последней модели?
Квартира в ипотеку в вопросах и ответах
Про ипотеку до сих ходит множество слухов и легенд. Отвечаем на самые популярные вопросы, развеиваем мифы и рассказываем, почему все происходит именно так, а не иначе.
1. Каким может быть размер первоначального взноса?
Обычно первоначальный взнос варьируется от 15% до 30%, но эталоном считается платеж в размере 20% от стоимости жилья. Именно такая сумма поможет заемщику получить комфортные условия по ипотеке, обеспечить «подъемную» ежемесячную выплату и умеренный срок кредитования.
Кроме того, наличие стандартного первоначального взноса показывает банку, что заемщик – человек надежный, дисциплинированный и ответственный, способный к финансовому планированию и формированию сбережений. А значит, ему смело можно одобрить ипотеку.
2. Можно ли обойтись без первоначального взноса?
Да, можно. Но крайне нежелательно, ведь это характеризует потенциального заемщика как человека, не умеющего зарабатывать и планировать свои расходы. Еще несколько лет назад банки весьма неохотно давали ипотеку без первого взноса, но сейчас общая обстановка в стране и в мире снова вынудила их предлагать подобный продукт.
Это крайне небезопасно как для заемщиков, так и для банков. Поэтому, чтобы снизить риски, финансовые организации предлагают приобрести расширенную и дорогостоящую страховку, увеличивают процентную ставку (как минимум на 2 п.п.) и, самое главное, оформляют кредит под залог уже имеющейся недвижимости. И если у него случатся серьезные неприятности (и он будет не в состоянии платить по ипотеке), то есть вероятность, что он останется без жилья вовсе.
3. А если взять потребительский кредит и направить его на первый взнос?
Это крайне плохая идея, от которой следует отказаться. Почти во всех случаях заемщики не способны выплачивать одновременно два крупных кредита. В итоге они рискуют остаться без денег и без жилья.
4. Имеет ли смысл пользоваться льготными программами?
Конечно. Это один из лучших способов официально снизить ставку и обеспечить себе комфортные условия по ипотеке.
Сейчас на рынке действует множество льготных программ на любой вкус, федеральных и локальных: семейная и сельская ипотека, ипотека с господдержкой, ипотека для бюджетников, военных, учителей, IT-специалистов и др. Изучите имеющееся предложение и выберите то, которое подходит вам лучше всего.
5. Можно ли частично или полностью досрочно закрыть ипотеку?
Да, можно. А на каких именно условиях – нужно узнавать в своем банке.
Существуют два способа частичного погашения ипотеки:
— уменьшение срока кредита;
— уменьшение ежемесячного платежа.
Первый вариант более выгодный, он помогает существенно сократить переплату по ипотеке. Но если вы хотите снизить свою финансовую нагрузку, то вам больше подойдет второй вариант. Перед оформлением досрочного платежа укажите, какой параметр нужно будет уменьшить – срок кредита или платеж. После внесения средств попросите в банке составить вам новый график платежей (в некоторых банках его можно скачать в приложении).
В любом случае, чтобы не возникло никаких накладок, нужно будет предупредить банк и написать заявление о досрочном погашении ипотеки.
Если вы хотите полностью закрыть кредит, то банк должен к этому подготовиться. В некоторых случаях финансовые организации просят поставить их в известность за месяц до планируемого события. Вам рассчитают и сообщат точную сумму, необходимую для «погашения» ипотеки, а также назовут дату, когда вы должны это сделать. После своевременного внесения средств на счет и их списания, кредит будет считаться закрытым. А бывшему заемщику нужно будет взять справку о полном погашении ипотеки.
