Вместе с экспертами рассказываем о рисках, подводных камнях и обязательных условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости
Перед приобретением недвижимости продавец и покупатель иногда подписывают предварительный договор купли-продажи. Вместе с экспертами разбираемся в особенностях и рисках оформления подобного документа.
Что такое предварительный договор купли-продажи
www.adv.rbc.ru
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение, которое предварительно фиксирует сам факт наличия договоренности о сделке между сторонами и условия этой сделки. Самое главное, в рамках предварительного договора происходит обеспечение будущей сделки (вносится залог, задаток, аванс и т. д.). Таким образом, каждой из сторон уже есть что терять и их намерения обретают серьезность, объясняет юрист, руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено. А ПДКП позволяет установить взаимные права и обязанности сторон еще до того, как у них появится возможность заключить и исполнить основной договор, добавляет руководитель земельной практики INTANA Legal Ростислав Агапов.
Обязательства каждой из сторон возникают в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. Иногда ПДКП заключает застройщик с покупателями после сдачи дома в эксплуатацию, но до оформления всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи. А на вторичном рынке такой договор заключают в случаях, когда стороны готовы выйти на сделку, но еще не собраны все документы или не получены необходимые разрешения, разъясняет адвокат коллегии адвокатов «Адвокат Премиум» Наталия Тартаковская. По словам эксперта, ПДКП заключают для представления в органы опеки, когда собственник недвижимости несовершеннолетний. Предварительный договор в таком случае необходимо передать в ведомство, где специалисты принимают решение о возможности сделки.
Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
Сроки в предварительном договоре
Что надо обязательно указать в предварительном договоре купли-продажи:
Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Как правильно оценить квартиру при продаже
Риски покупателя при заключении предварительного договора
Риски продавца при заключении предварительного договора
Если в последний момент покупатель откажется от сделки, продавец может потерять время с момента заключения предварительного договора до момента подписания основного. В этом случае вновь начинаются поиски покупателя, поясняет адвокат, управляющий партнер компании Legal World Ирина Калинина.
Когда предварительный договор не исполнен по вине продавца, то он будет вынужден вернуть покупателю обеспечительный платеж, добавляет Артем Баранов.
Любая из сторон может инициировать расторжение предварительного договора в суде
Как получить налоговый вычет при покупке жилья самозанятому
Ошибки при заключении предварительного договора купли-продажи
«Если покупатель вносит значительную сумму (например, 1 млн руб. и более), то продавцу надо помнить, что любой суд переквалифицирует такой договор в основной и от сделки будет невозможно отказаться», — резюмирует Ирина Калинина.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
