Инвесторы подбирают ключи к хрущевкам
В последнее время наиболее продвинутые граждане обратили внимание на квартиры в московских хрущевках. Однако такая сделка имеет подводные камни. О том, как минимизировать риски, связанные с возможными обременениями и переносом срока получения новой квартиры, и как получить максимальную выгоду, специально для «МК-Недвижимости» рассказала эксперт компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Фото: ru.wikipedia.org
Первое, на что стоит обратить внимание при покупке дома под снос, — его расположение, особенно если он находится в Новой Москве. В границах старой столицы взамен снесенного дома собственник получает жилье в том же районе, в Новой — ограничений по локации нет. И переселить здесь могут в любую часть округа.
Второй фактор — дата сноса. Очевидно, чем она ближе, тем меньше предложений, а значит, и выше стоимость. Но, как показывает практика многих владельцев реновационного жилья, даты оказываются плавающими и могут смещаться как на более ранний, так и более поздний срок. Поэтому не всегда стоит отдавать предпочтение домам первой волны по завышенной цене.
Стоимость квартир в реновационных домах находится в диапазоне от 10 до 15 миллионов рублей, в зависимости от аппетитов их владельцев. В среднем цена на 10-20% выше, чем у аналогичных вариантов вторичного жилья, не подпадающего под городскую программу. При этом «добавочную стоимость» определяет не только год сноса, но и месторасположение.
Например, в Хорошевском районе приобрести однокомнатную квартиру площадью 31,2 квадратных метра в доме под реновацию, расположенном в десяти минутах от одноименной станции метро, можно за 12,5 миллиона рублей. А квартира площадью 30 «квадратов» в здании, не включенном в программу реновации, в шести минутах от соседней станции метро «Полежаевская», обойдется в 10,8 миллиона. Разница в одном и том же районе составляет 13,6%.
Частично восполнить переплату за жилье до момента сноса дома поможет сдача квартиры в аренду. Ежемесячный платеж за аренду в хрущевках в Москве в среднем составляет от 40 до 80 тысяч рублей. Даже если снос запланирован на самый поздний срок, ближе к 2030 году, до этого момента у собственника есть возможность возместить до 60% от потраченной на покупку суммы. Чтобы выручить максимальное количество прибыли, лучше рассматривать квартиры с ремонтом или провести небольшой косметический ремонт самостоятельно.
Следующий важный момент — проверка объекта. «Особенностей при сделке с реновационной квартирой нет. По сути, это обычная «вторичка» со всеми ее преимуществами и недостатками. Покупая жилье под снос, необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы посторонние люди, выплачены все коммунальные счета, у собственника нет невыплаченных кредитов и микрозаймов, оформлена приватизация, нет юридических пороков в документах и других обременений», — рекомендует Елена Мищенко.
