Читать в ДзенВКонтактеTelegram
Ольга НабатниковаРуководитель редакции РИА НедвижимостьВсе материалы
– Начало года было весьма сдержанным. В первой половине года объем продаж строящегося многоквартирного жилья сократился на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года (по данным ЕИСЖС – ред.), когда еще работала массовая программа льготной ипотеки.
С третьего квартала спрос начал оживать и в июле-сентябре продажи застройщиков увеличились примерно на 20% относительно уровня апреля-июня. А по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 17%. Этот всплеск частично объясняется снижением ключевой ставки, которое традиционно трансформируются в части сбережений во вложения в привычный инструмент квадратных метров.
Ориентируясь на спрос, девелоперы жилой недвижимости сократили количество новых проектов. Их объем за девять месяцев снизился на 16% по сравнению с прошлым годом (по данным ЕИСЖС – ред.). По нашей оценке, эта тенденция может потенциально способствовать временному уменьшению общего объема вводимых многоквартирных домов примерно на 5-7% в 2027-2028 годах. Получается, в следствие этого сокращения отрасль придет к балансу.
Другой момент, значимый для девелоперского бизнеса, – это высокие процентные ставки по кредитному финансированию, обусловленные высоким «ключом». Они продолжают оказывать давление на экономику проектов, особенно там, где низкий уровень покрытия долга средствами на счетах эскроу. Число таких жилых проектов в структуре портфеля «Сбера» около 76%. Из них 9% приходится на бридж-кредиты на покупку земельного участка до этапа начала проектного финансирования. По таким кредитам действует базовая процентная ставка и не работает механизм снижения стоимости долга по мере наполнения эскроу деньгами покупателей. Еще у 67% кредитов на строительство жилья покрытие эскроу сегодня ниже 50%.«– Мы не видим какой-то большой трагедии в том, что две трети кредитов девелоперов жилья в «Сбере» имеют покрытие на счетах эскроу ниже 50%. Есть разные этапы строительства, и на них по-разному идет освоение средств. Естественно, что в какой-то момент не все жилье бывает распродано. Более того, разные девелоперы выбирают разную стратегию продаж: некоторые, например, до того, как не закончены фундаментные работы или не возведен первый этаж, принципиально не пускают квартиры в продажу из маркетинговых соображений.
Средневзвешенное покрытие остатками на счетах эскроу по проектному финансированию сейчас составляет 70%. Для сравнения: в прошлом году эта цифра была 79%.
При этом 15% кредитов на жилищное строительство у нас сейчас имеют покрытие более 100%. Это значит, что на объект имеется очень высокий спрос и покупатели голосуют за него рублем.
– Снижение покупательского спроса отразилось на активности девелоперов. С августа отрицательный тренд несколько изменился, и сейчас еженедельно мы видим рост количества сделок – заключается порядка 40-55 кредитных договоров в неделю, что соответствует значению предыдущих лет и говорит о постепенном оживлении спроса застройщиков. За девять месяцев текущего года число заключенных договоров по проектному финансированию достигло уровня аналогичного периода прошлого года.
Источник: realty.ria.ru
