Источник: Загородное Обозрение
Продажи домов в коттеджных поселках за год выросли на 84%, несмотря на заметный рост цен. Суммарный объем сделок с участками, домами и таунхаусами шестой квартал подряд превышает 3 тыс. объектов.
За три квартала продано больше 9 тыс. лотов, это плюс 26% к уровню того же периода 2020 года. Сезон высокого спроса продолжается.
Согласно данным Управления Росреестра по Ленобласти, частники обеспечили региону 1,8 млн кв. м нового жилья — это 13,3 тыс. частных домов, поставленных на кадастровый учет за девять месяцев 2021 года: 10,3 тыс. домов на землях для ИЖС и 3 тыс. — на садовых участках (1,5 млн и 318 тыс. кв. м соответственно).
При этом общий объем введенного жилья в регионе за три квартала составил 2,5 млн кв. м. Доля частных домов превышает две трети.
Как подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», за девять месяцев продано 9,1 тыс. лотов, на 50% больше годовых объемов 2015–2019 годов. Показатели продаж за тот же период 2020 года превышены на 26%. 88% проданных загородных лотов — это участки без подряда (8 тыс. ед.).
В «Петербургской недвижимости» отмечают, что в первую очередь развитие частного домостроения сдерживается ростом цен на работы и стройматериалы (по некоторым позициям на 100% за год). По итогам января — сентября бюджет покупки домов вырос больше чем на 30%.
Пополнение предложения
По данным «Петербургской недвижимости», с начала года число коттеджных поселков в продаже сократилось на 13 штук (-4%). В них не распроданы 17,1 тыс. участков, домов и секций в таунхаусах, или 43% «стартовой мощности» продаваемых 337 поселков и комплексов таунхаусов.
Число непроданных объектов сейчас на 9 п. п. больше, чем в начале года, когда в продаже оставались 34% заявленных в поселках объектов. Предложение обновилось за счет выхода новых поселков, в основном (80%) предлагающих участки под свободную застройку.
За девять месяцев в продажу поступило 9400 новых объектов (участков, домов и секций) в коттеджных поселках, на 3% больше, чем было распродано. И примерно на 30–40% больше, чем в среднем выводили на рынок последние пять лет.
В сегменте таунхаусов аналитики «Петербургской недвижимости» фиксируют прибавление четырех проектов — больше 420 секций, составивших 4% объема нового предложения (в начале года было 3%).
Участки без подряда обеспечили 85% нового предложения, на 8 п. п. больше, чем в начале года. Новых поселков 69, подавляющее большинство расположены в пределах 40 км от КАД и рассчитаны на постоянное проживание, констатирует Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Участки: дороже и меньше
Участки без подряда по-прежнему составляли основу спроса, их продажи по сравнению с аналогичным периодом 2020 года увеличились на 23%.
Почти три четверти (73%) проданных участков удалены от КАД не больше чем на 40 км.
Средняя цена предложения сотки земли повысилась как за счет сокращения самых доступных по цене участков, так и вследствие повышения цен девелоперами. В самых популярных районах — Всеволожском, Выборгском и Ломоносовском сотка земли, подходящей для постоянного проживания по удаленности, с начала года подорожала на 13–45%. Максимальный прирост отмечен на дачные и садовые участки в «дорогом» Выборгском областном районе — до 625 тыс. руб. за сотку (земля под ИЖС там немного, на 3%, подешевела). Погоду делает прилегающая к Курортному району локация Репино-Ленинское. На 26,5% в среднем подорожала сотка земли ИЖС в ближней к КАД части Ломоносовского района — до 211 тыс. рублей.
Зато цена купленного участка в средних ценовых группах снизилась на 30–32%. Это произошло за счет уменьшения площади участка. В ценовой группе «200–300 тыс. руб. за сотку» стало больше сделок по 1,2–2 млн руб. при среднем по группе показателе 2,7 млн руб. за участок, в группе «300–500 тыс. руб. за сотку» — с бюджетом 3–4 млн руб. (средний 4,8 млн руб.) — сообщили в «Петербургской недвижимости». Самые дорогие и самые дешевые участки в среднем подорожали в отсутствие выбора небольших по площади.
В продажах доля самых дорогих участков (свыше 300 тыс. руб. за сотку) увеличилась с 7 до 10%. Наибольшая доля сделок пришлась на землю по 200–300 тыс. руб. за сотку: 41% покупателей заплатили за участок 2,7 млн, а еще 34% ограничили свой бюджет 800 тыс. руб., заплатив меньше 100 тыс. за сотку. В прошлом году покупателей самых дешевых участков было больше (41%). С тех пор землю по самым низким ценам раскупили, поэтому бюджет сделки увеличился на 9%.
Крупные игроки рынка загородного девелопмента сохранили долю в продажах: топ-10 компаний обеспечили 47% сделок.
Лидеры роста цен
За три квартала продано 628 домов и участков с подрядом, причем 242 объектов в III квартале. Это 7% сделок (в конце 2020 года было 6%). До 18% увеличилась доля продаж самых дорогих домовладений (в прошлом году она тоже выросла с 12 до 16%).
Вслед за скачкообразным повышением спроса на готовые дома в 2020 году, в январе — сентябре заметно выросли цены на них. Динамика отличалась и по ценовым классам: дома комфорт- и бизнес-класса подорожали на 27 и 16,7% соответственно (до 12,1 млн и 24,3 млн руб.), а экономкласса — на 13,5%, до 5,3 млн руб. В элитном сегменте «Петербургская недвижимость» зафиксировала с начала года -2,7% (до 60,1 млн руб.).
Средний бюджет сделки превышает цену предложения во всех классах, кроме элитного. А средняя цена купленных домов увеличилась 22–34% в разных ценовых классах, максимально в бизнес-классе.
Ольга Трошева отмечает, что в сегменте массового спроса почти вдвое сократилось число поселков с домами до 100 кв. м — такие лоты раскупались в первую очередь. В более дорогих поселках появляются дома по 100–150 кв. м, что раньше было исключением.
Подавляющее большинство (61%) проданных домов расположены не дальше 20 км от КАД, еще 24% домовладений — на удалении 20–40 километров.
За полгода в комплексах сблокированной застройки проданы 438 секций, на 25% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
Средние цены предложения таунхаусов с начала года выросли во всех ценовых классах, кроме элитного, на 13–34%. Секция экономкласса предлагается в среднем за 6,2 млн руб. (+26%), классов «комфорт» и «комфорт плюс» — за 9 млн и 13 млн руб., бизнес-класса — за 21 млн руб. В целом на рынке таунхаусов цены выросли на 14%. При этом средние суммы сделок были ниже цен предложения в бизнес-классе и ниже цен в более демократичных сегментах, где покупатели выбирали лоты подешевле.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Покупательский спрос, разогнавшийся в прошлом году, не снизился и в этом, обеспечив рекордный для трех кварталов уровень продаж. Шестой квартал подряд темпы продаж высокие. Цены на квартирном первичном и вторичном рынках позволяют рассматривать загородный рынок в качестве полноценной альтернативы квартире в городе с тремя комнатами и больше: в октябре цена «трешки» (исключая Шушары, Колпино, Ручьи и Парнас) составляла 10–20 млн руб., то есть сопоставима со стоимостью домовладения, вплоть до объектов в ряде поселков класса «бизнес».
Мы видим особенно высокий спрос на загородные объекты в радиусе до 40 км до КАД, а также заинтересованность покупателей в приобретении готового к проживанию лота (таунхаус/домовладение) либо подготовленного участка — с инженерными коммуникациями, социальной и торговой инфраструктурой поблизости — для самостоятельного строительства и комфортного проживания.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й академии недвижимости»
В коттеджных поселках нашей компании продажи бьют рекорды.
В КП «Разметелево» мы распродали все 72 участка в первой очереди меньше чем за год. В течение месяца после анонсирования вывода в продажу еще 64 участков во второй очереди две трети их были зарезервированы! Причем в первой очереди цены были 120–140 тыс. руб. за сотку, а во второй — уже 150–180 тыс. руб. Продажи открыли в середине октября, регистрируем в среднем пять сделок в день.
По наплыву покупателей понимаем, что вторая очередь будет распродана по максимуму до конца года. Чтобы успеть к этому моменту проложить дороги и инженерные сети в третьей очереди, увеличили количество работающей техники в два раза.
В КП «Дружное» полностью распроданы участки третьей очереди. Темпы продаж за три квартала этого года оказались в четыре раза выше прошлогодних!
В КП «Коркинские просторы» мы объявили акцию на участки, расположенные в охранной зоне ЛЭП, очень быстро продали больше 10 участков.
В КП «Сосновские горки» продажи стартовали в октябре прошлого года, и первая, и вторая очередь уже распроданы. Спешно строим дороги и прок-ладываем инженерные сети в третьей. Покупатели записываются в лист ожидания. Такого «рынка продавца» мы не наблюдали с 2007 года.
Темпы строительства инфраструктуры поселков мы увеличили почти в два раза. Ввели в действие две очереди в поселках «Сосновские горки» и «Разметелево», начали строить в этих проектах третьи очереди.
В наших поселках востребованы в основном участки до 2 млн. руб. площадью 8–10 соток, дома с участком стоимостью до 10 млн рублей.
Большинство купивших участки в этом году решили отложить стройку на следующий год из-за резкого скачка цен на стройматериалы и надежды на их откат. Сейчас цены на пиломатериалы снизились относительно максимальных примерно на 10%. В этих условиях многие выбирают дома и участки меньшей площади.
Доля ипотечных сделок пока растет, но по мере повышения ключевой ставки ЦБ РФ будет снижаться, об этом говорит и правительство: перегретый рынок намерены остудить увеличением ставки.
