Источник: Бюллетень недвижимости
Давненько мы не брали интервью у банковских специалистов. И вот в гостях у BN.ru территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
– Татьяна Владимировна, у банка «Открытие» для себя уже сформулированы на следующий год планы по объемам выдачи жилищных кредитов?
– Пока – нет.
– А вы сами от следующего года что ожидаете – дальнейший рост числа сделок, остановку роста, снижение?
– Уже понятно, что нынешний год для ипотечного рынка станет рекордным. Уже по ноябрю в стране перекрыта планка в 5 трлн руб. В Петербурге рост отстает от общего графика лишь чуть-чуть. Поэтому прошлый год заведомо «проиграл», как в стране, так и в регионе. И в принципе эта картина отражается в объемах выдач в нашем банке.
В следующем году, вполне возможно, новый рекорд не будет достигнут. Хотя и это не факт. Но в любом случае выдачи, а значит, и объемы продаж жилья останутся на уровне не ниже показателей года текущего. Просадки эксперты не ждут.
– Несмотря на рост ставок?
– Ставки, конечно, растут, но не так уж и катастрофично. Даже если сравнить с началом года, когда ставки только-только начали расти, рост у банков по «ставке предложения» составил 1,0–1,5%. Это значит, что фактическая ставка – по которой банк кредитует в среднем, по базовым программам, но с учетом различных скидок – выросла с начала года на 0,3–0,8%. И это если не брать программы, субсидируемые правительством.
Если же посчитать с учетом льготных программ, то средневзвешенная ставка по России до сих пор оказывается ниже 8%. При этом сейчас очень востребованной стала ипотека, субсидируемая застройщиками по совместным с банками проектам.
Другое дело, что выросла и обещает расти дальше стоимость самой недвижимости.
– Но ведь субсидируемая застройщиком ставка просто означает, что он включил доплачиваемые деньги из ипотеки в стоимость квартиры. Разве клиент получает выигрыш в деньгах?
– Здесь действительно очень тонкий момент. Программы субсидирования застройщиками сильно отличаются друг от друга. И уже клиенту целесообразно самому высчитывать, что на данный момент выгодней. Допустим, сейчас у него нет возможности платить по кредиту полную ставку, а новостройки продолжают дорожать. И тогда обсуждаемая сделка вполне может устроить заемщика. Выгода не в перспективе – а сегодня. И по истечении лет квартира с выплаченным кредитом будет стоить гораздо дороже, что окупит сегодняшний выбор.
Например, у нас действует программа с ООО «ЛСР. Недвижимость – СЗ», где ставка 0,1% на два первых года. И многие заемщики поясняли, что выбирают этот вариант, чтобы иметь средства на аренду временного жилья, пока многоэтажка строится.
Кроме того, всё-таки есть строительные компании, которые не увеличивают стоимость квадратных метров при субсидировании кредитов.
– Больная тема – взрывной рост спроса на вторичку в ущерб первичке. Банки готовы к такой тенденции? В частности, банк «Открытие»?
– «Взрывной», конечно, слово сильное. Доля сделок с вторичкой и по России, и по Петербургу действительно растет, но всё же не столь кардинально. В первом квартале в «Открытии» доля вторички составляла 17%. В четвертом – 36%, и всё равно первичка остается в приоритете.
Для сравнения: в целом по стране эта динамика вылилась в снижение доли первички с 40 до 32%. В Петербурге – с 45 до 42%. Так же и у нас в банке доля новостроек снизилась, но не критично. В первом квартале было 48%, сейчас – 41%.
А вот доля рефинансирования изменилась ощутимо: с 26% в первом квартале до сегодняшних 7%. И новый тренд – к декабрю подросла семейная ипотека до 14% в общих выдачах банка.
– За пандемию сильно вырос среднестатистический срок, на который россияне берут ипотеку. С 15 лет до 20–25. А вот что происходит со средним сроком гашения кредита? Помню, раньше постоянно называлась цифра в семь лет.
– Уточню: в Петербурге средний срок по новостройкам, на который берется кредит, – 272 месяца, то есть больше 22 лет. И можно сказать, что фактический средний срок гашения растет соразмерно.
– В последние месяцы профильное чиновничество часто рассуждает об огромном потенциале индивидуального жилищного строительства. В связи с этим есть ли у ипотеки на загородку потенциал стать новым локомотивом ипотечного рынка? Допустим, на уровне госипотеки первой половины 2021 года? Наших читателей прежде всего интересуют региональные перспективы.
– Действительно, на профессиональных форумах эксперты соглашаются, что текущий ввод новых объектов недвижимости на уровне региона, в том числе в сегменте ИЖС, достоин уважения. Но для жителей Петербурга, наверное, это еще не основное жилье. Драйвером роста остаются квартиры в многоквартирных домах, а значит, и ипотека на таковые.
Но если говорить о заемщиках из Ленобласти, то у этой клиентской аудитории объекты ИЖС более востребованы. И здесь у ипотеки есть явные резервы. Потенциал роста достаточно большой, особенно учитывая сегодняшнюю ситуацию с различными пандемийными ограничениями.
– По вашему мнению, почему прежде это направление банковской работы развивалось слабо?
– Граждане покупали загородную недвижимость преимущественно для отдыха. Как дополнительное, а не основное жилье. Сегодня же загородная недвижимость, даже для неисправимых горожан, плавно превращается в постоянное жилье. Осталось достроить инфраструктуру. Пусть значительно расширилась возможность удаленной работы, всё равно нужны удобные дороги, социалка, развлечения… И кстати, такая инфраструктура сейчас в области очень активно строится.
