Источник: HomesOverseas.ru
С 1 июля 2022 правительство Турции наложило запрет на выдачу первичного ВНЖ иностранцам, арендующим квартиры или купившим недвижимость в 1169 районах страны, в том числе популярных среди русскоязычных инвесторов; кого затронут ограничительные меры, и что делать тем, кто собирался приобрести или уже купил квартиру в так называемых «закрытых» районах Турции, мы обсудили с ведущими экспертами рынка.
Вынужденные меры
О планах турецких властей существенно ограничить количество видов на жительство, выдаваемых иностранцам, стало известно ещё в мае 2022 года. По словам министра внутренних дел Турции Сулеймана Сойлу, доля граждан других государств в определённых районах страны не должна превышать 20%. Окончательное решение по этому вопросу было обнародовано в конце июня.
Принятая мера связана с наплывом приезжающих из-за рубежа, в основном, из стран Ближнего Востока и Средней Азии: Ирака, Туркмении, Сирии. Остро стоит и проблема нелегальной миграции. В частности, в Турции проживает более 3,7 млн сирийских беженцев. Иностранцы конкурируют с местным населением за рабочие места.
Экономический кризис, охвативший Турцию, вызывает большое недовольство жителей республики. Инфляция, которая в мае достигла 73% в годовом исчислении, стремительное падение лиры по отношению к другим валютам, рекордный рост стоимости недвижимости (на 172% за год) и арендных ставок – всё это сказывается на уровне жизни турецких семей. Многие не могут позволить себе покупку квартиры и вынуждены отдавать значительную часть дохода за съём.
При этом недвижимость Турции становится всё более привлекательной и доступной для иностранцев. Активность зарубежных покупателей спровоцировала бум на рынке жилья. Причём большую часть инвесторов в апреле и мае составляли россияне. Страна, любимая многими давно, приобрела после 24 февраля особый статус. Об этом мы недавно подробно рассказывали в материале «Новый взгляд на Турцию».
Таким образом, иностранные инвесторы, которых ранее стремились привлечь лояльной политикой по предоставлению ВНЖ и гражданства, становятся фактором, усугубляющим неблагоприятную экономическую ситуацию. В мае 2022 года правительством Турции был принят ряд постановлений, ужесточающих условия получения гражданства за инвестиции и ВНЖ с возможностью получения паспорта.
Новое решение властей касается получения так называемого «икамет» или туристического ВНЖ, которое ранее было легко оформить на основании договора аренды или «тапу» (свидетельства о праве собственности) на любую недвижимость в Турции. Икамет даётся на срок от полугода до 2 лет и позволяет жить в Турции в легальном статусе, отдать ребёнка в государственную школу.
Пролонгировать ВНЖ можно, но впервые получить нельзя
Запрет, вступивший в силу с 1 июля 2022 года, касается иностранцев, которые арендуют жильё, и впервые подают заявление на ВНЖ. Они получат отказ. Тех, кто уже имел вид на жительство, но хочет сменить адрес на другой, который оказался в «закрытом» районе, также ждёт неприятный сюрприз. Резиденцию оформить не удастся.
Кроме того, к сожалению, не смогут получить первичное ВНЖ и владельцы недвижимости в попавших под запрет локациях, вне зависимости от того, когда была куплена квартира и оформлена собственность. При этом пролонгировать ранее полученный икамет можно.
Какие районы попали в «чёрный список»?
Всего список «закрытых» районов насчитывает 1169 позиций. Вопреки ожиданиям, в него вошли многие места, которые традиционно популярны у выходцев из СНГ.
Анталия (Лиман, Хурма, Сарысу)
Алания (Махмутлар, Кестель, Авсаллар, Каргыджак)
Мерсин (часть микрорайонов в районах Акдениз, Эрдемли, Гюльнар, Мезитли, Силифке, Тарсус, Торослар, Енишехир)
Стамбул (часть микрорайонов в районах Шишли, Фатих, Есенюрт)
Как отреагировал рынок?
Руководители крупных агентств по недвижимости Турции, которые специализируются на иностранных покупателях, по нашей просьбе дали свои комментарии относительно сложившейся ситуации.
Было ли для вас новостью закрытие более тысячи районов для ВНЖ?
Сергей Волченков, директор по развитию в Tolerance-Homes: Это решение ожидалось рынком, неизвестны были только его детали. Ещё 16 мая этого года Иммиграционное Управление Турции опубликовало список из 781 района в 25 разных областях. Далее министр внутренних дел анонсировал, что с 1 июля этот список будет расширен.
Кого коснулось «закрытие» районов?
Ксения Балджи, исполнительный директор в Liga Real Estate: Миграционные службы не принимают заявки на первичный вид на жительство. Если человек уже оформлял ВНЖ, то ему продлят. Первичный ВНЖ ни по «тапу», ни по аренде, ни по статусу беженца не выдают. Если человек ранее покупал недвижимость, но ни разу не оформлял ВНЖ и сейчас хочет подать заявку в первый раз, то ему откажут.
Как закрытие районов отразилось на спросе?
Анастасия Кезик, директор по маркетингу в Alanya Property Sales: На данный момент ощущается небольшое падение спроса на Турцию, поскольку многие наиболее популярные районы закрыли для получения ВНЖ. Если взять Аланию, то это Кестель, Каргыджак, Махмутлар, где проживают в основном иностранцы. Махмутлар, например, иронично называют бывшим СССР.
Мы наблюдаем перемещение спроса на другие районы. Таким образом, в местах, где раньше селились иностранцы, цены на недвижимость падают, а в других районах, до этого не столько популярных, но «открытых», начинают расти.
Как отреагировали застройщики?
Анастасия Кезик: Ассоциация застройщиков и Ассоциация предпринимателей подают прошение о пересмотре закона, чтобы оградить от негативных последствий этого неожиданного решения дольщиков, тех, кто вкладывал в ещё не сданные объекты. В районах Алании, попавших под запрет, ведётся активное строительство. Некоторые новые комплексы сдаются в 2023-2024 году. Многие люди брали квартиры с рассрочкой до конца строительства, и они могут потребовать у компании возврата денег. Ведь получается, что в своей квартире они не смогут жить более чем 3 месяца подряд.
Были и инвестиционные сделки. Люди покупали жильё на начальном этапе с целью последующей перепродажи, но теперь это весьма сомнительная перспектива. Турки такую недвижимость брать не будут. А иностранцев, приобретающих апартаменты для сезонного проживания и не претендующих на резиденцию, сейчас гораздо меньше.
Что делать тем, кто купил квартиру в закрытом районе и не успел получить ВНЖ?
Анастасия Кезик: Одна из менеджеров купила квартиру, въехала, собиралась подавать на ВНЖ. Ей отказали и сказали «либо продавай квартиру, либо жди».
Ксения Балджи: Тем, кто уже купил, пока ничего другого не остается, кроме как ждать. Прописаться в другом, открытом, районе можно, но для этого надо там жить. Миграционная служба даёт дополнительный месяц после окончания 2-месячного безвизового режима, для того чтобы иностранец мог найти себе жильё в каком-то из разрешённых районов и на основании договора аренды получить ВНЖ. Но он должен проживать по указанному в заявлении адресу. Фиктивно прописаться и жить в другом месте не получится. Это запрещено законодательством Турции и карается штрафами.
Что делать тем, кто планирует покупку недвижимости в Турции?
Сергей Волченков: Я бы советовал покупать в тех районах, которые не закрыты. Они становятся сейчас более популярными, но и, соответственно, более дорогими.
Если есть желание купить в одном из районов из списка, то я рекомендую подождать до конца месяца. К этому моменту закончатся праздники в Турции (9-дневные каникулы с 9 по 17 июля 2022 года) и накопится первый опыт. Будет известно, сколько отказов, и есть ли получившие одобрение среди тех, кто подавал заявление.
Ксения Балджи: Тем, кто ещё не купил, мы советуем обратить внимание на незапрещённые районы.
По-прежнему открыты центральные районы Алании: Оба, Тосмур. Но там очень высокие цены. Недвижимость здесь и была недешёвой, а сейчас стала ещё дороже.
Я бы рекомендовала обратить внимание и на новые «незакрытые» районы, такие как Демирташ, Газипаша, Пайалар, Конаклы. Сейчас большая часть тех, кто не смог оформить ВНЖ в Махмутларе и Авсалларе, переезжает в центральные районы Алании. Но ситуация стремится к тому, что могут закрыть и их. В этом смысле новые районы предпочтительнее. Здесь нет пока такого развития инфраструктуры, но уже пришли ведущие застройщики, ведётся активное строительство как жилых, так и коммерческих объектов. Эти районы не имеют чётких границ с Аланией, они вытекают один из другого. После Махмутлара идёт Кыргыджак, который также «закрыт», но затем следуют «открытые» Демирташ и Газипаша. Всё рядом. Эти районы являются наиболее оптимальными по соотношению рисков отмены первичного ВНЖ и развитости с точки зрения инфраструктуры для жизни.
Разумеется, если ситуация с концентрацией иностранцев улучшится, районы из списка могут открыться снова. Как это может произойти? Истечёт срок действия ВНЖ у людей, которые оформляли его на основании аренды. Таким образом, количество проживающих в данной локации иностранцев уменьшится. Но пока об этом рано говорить.
