Ипотека становится всё дороже. 22 октября Центробанк поднял ключевую ставку до 7,5% и заявил о вероятности дальнейшего повышения. Ипотечные ставки опять подрастут в ближайшее время, уверены эксперты. Кому есть смысл рефинансировать ранее взятые кредиты при постоянно увеличивающихся ставках и ускоряющейся инфляции?
КОРОТКО
Рефинансирование ипотеки выгодно, если разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1–1,5 п. п.:
— Вы брали кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или потому, что не могли подтвердить официально свой доход, а сейчас ситуация изменилась.
— Вы вступили в брак и хотите добавить созаемщика.
— Помимо ипотечного у вас есть и другие кредиты, которые, возможно, выгодно объединить в один.
— Ваша семья отвечает условиям программы «Семейная ипотека», обновленным с 1 июля этого года (теперь это и семьи с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года).
Рефинансирование невыгодно:
— Вы погасили более половины долга.
— В договоре предусмотрены дополнительные платежи за досрочное погашение долга.
— Вы получили ипотеку как зарплатник или по льготной программе.
— Ваш возраст — пенсионный или предпенсионный.
— В ближайшее время у вас не предвидится стабильного белого дохода.
В 2020 году ипотечные ставки в России опустились до рекордно низкого уровня — среднее значение по рынку составило чуть выше 7% годовых. Это не только подхлестнуло ажиотажный спрос на новые ипотечные кредиты, но и привело к буму на рефинансирование старых.
Арифметика предельно проста: до 2020 года основная масса ипотечных кредитов бралась под 10–11% процентов годовых, рефинансирование банки предлагали по ставке около 8%. Выгода налицо: и ежемесячный платеж снижается, и итоговая переплата по кредиту становится меньше.
Но ипотечные ставки вновь пошли вверх, причем темпы этого роста только набирают обороты.
ХРОНИКА РОСТА
В этом году ЦБ РФ впервые с декабря 2018-го начал поднимать ключевую ставку: сначала в марте — до 4,5% годовых, в апреле на 0,5 п. п. — до 5%, в июне — еще на столько же — до 5,5%. В июле — сразу на 1 п. п. — до 6,5%.
В сентябре ключевая ставка была увеличена до 6,75%, а 22 октября, несмотря на большинство прогнозов, которые предсказывали повышение на 0,25–0,5 п. п., регулятор поднял ключевую ставку на 0,75 п. п. — до 7,5%.
Таким образом, в 2021 году Центробанк уже шесть раз повышал ключевую ставку, от которой напрямую зависят и проценты по ипотеке. В итоге она выросла с 4,25% в начале года до 7,5% сейчас.
Причем регулятор заявил о том, что с учетом инфляции допускает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки уже на ближайшем заседании. Оно состоится 17 декабря этого года.
Похоже, что выгодному рефинансированию в таких условиях должен прийти конец. Специалисты рекомендуют тем, кто еще не рефинансировал ипотеку, воспользоваться последней возможностью, которая пока есть.
Банки подтягиваются
Банки стараются удерживать ставки — как по кредитам, так и по рефинансированию. «Центробанк повышает ключевую ставку. Ставки ипотечных кредитов растут, естественно. Но дальше перед банками встает вопрос: где взять клиентов? С таким же вопросом грустно сидят девелоперы, поэтому всем приходит здравая идея коллаборации. Скидки на строительство частично переходят в ипотечные ставки, и они не всегда связаны только с конкретными ЖК. У банка тоже есть своя маркетинговая политика, и он иногда готов жертвовать частичной прибылью. Вот новые клиенты и идут рефинансироваться», — объясняет Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.
При этом кредитные организации привлекают клиентов новыми продуктами и заманчивыми предложениями. К примеру, Сбербанк недавно снизил на 0,2 п. п. ставку на рефинансирование ипотеки вместе с дополнительной суммой на погашение других долгов и предложил объединить ипотеку и потребительские кредиты других банков по сниженной ставке в один платеж.
Правда, на серьезную и долговременную щедрость кредиторов рассчитывать все же не стоит — себе в убыток никто работать не будет.
«Логично предположить, что ставки по рефинансированию банки поднимут в течение одной–двух недель, они сравняются или даже станут выше ставок 2020 и 2019 годов по стандартным программам кредитования — 9–9,5% годовых. Желающие снизить свою кредитную нагрузку еще успеют запрыгнуть в последний вагон, если поторопятся. Как показывает практика, сделка проходит за 5–10 дней от подачи документов до подписания нового кредитного договора», — предупреждает Анастасия Бычкова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family.
Кому выгодно рефинансировать ипотеку прямо сейчас?
Если вы взяли ипотеку под 10–11% в 2018–2019 годах и до сих пор не рефинансировали кредит, самое время это сделать — пока еще удастся найти ставки около 8%.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки выгодно в том случае, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1–1,5 п. п.
«Исключение составляют ситуации, когда клиент уже вернул более половины заемных средств. В таком случае рефинансирование будет уместно только для тех заемщиков, для которых текущий ежемесячный платеж стал некомфортным, и у них нет возможности соблюдать установленный банком график», — уточняют в ВТБ.
Бывает и такое, что когда-то заемщику пришлось взять кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или отсутствия подтверждения белого дохода. А теперь ситуация изменилась, и рейтинг заемщика позволяет ему рефинансировать кредит у крупного банка под более низкий процент.
Логично рефинансировать кредит, если вы вступили в брак и хотите добавить созаемщика. Тогда вам все равно придется вносить существенное условие в договор и получать согласие банка, поэтому заодно можно запустить и процедуру рефинансирования — например, в том же банке, но под более выгодный процент.
Если помимо ипотеки у вас есть и другие кредиты, их может быть выгодно объединить в один. Ежемесячные платежи уменьшатся, а взаимодействовать вы будете только с одним банком вместо нескольких (есть шанс объединить до пяти кредитов разных банков).
Анастасия Бычкова иллюстрирует это на конкретном примере.
ПРИМЕР
Предположим, у заемщика есть два кредита: ипотечный и кредит на покупку автомобиля.
Ипотека: остаток долга — 4,3 млн рублей, ставка — 9,5%, срок кредита — 10 лет, ежемесячный платеж — 55,6 тыс. рублей.
Автокредит: сумма долга — 820 тыс. рублей, ставка — 14,8%, срок кредита — четыре года, ежемесячный платеж — 23 тыс. рублей.
Общий ежемесячный платеж по двум кредитам — 78,6 тыс. рублей.
Если рефинансировать их в один кредит по ставке 8,25% (такие условия предлагает, допустим, Райффайзенбанк), получится: общая сумма долга — 5,12 млн рублей, срок кредита — 10 лет, ежемесячный платеж — 62,8 тыс. рублей.
Экономия составит 15,8 тыс. рублей в месяц, за 10 лет — почти 2 млн рублей.
Актуально для семей с детьми
Рефинансирование останется целесообразным для тех клиентов, кто попадает под расширенные с 1 июля 2021 года условия семейной ипотеки. С середины лета претендовать на получение кредита по этой программе могут семьи с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года. Раньше льготы распространялись только на семьи с двумя и более детьми.
ПРИМЕР
Предположим, у семьи с ребенком остаток долга по ипотеке — 7,5 млн рублей, ставка — 8,5%, срок кредита — 18 лет, ежемесячный платеж — 64,9 тыс. рублей.
При рефинансировании по программе «Семейная ипотека» ставка снижается до 4,95%, срок увеличивается до 25 лет, ежемесячный платеж будет равен 43,9 тыс. рублей, а экономия за весь срок кредита — 2,79 млн рублей.
Подсчитаем затраты
В любом случае: прежде чем запускать процедуру рефинансирования, стоит скрупулезно подсчитать все затраты. Желательно привлечь специалиста, поскольку некоторые расходы будут неочевидны для несведущего клиента.
«Стоит понимать, что рефинансирование — это новый кредит. И на сбор документов, получение справок и оплату ряда выписок вы потратите время и деньги. И если в доме за это время произошел пожар, рядом проложили шумную трассу или произошло любое другое ухудшение, банк может отказать вам», — предупреждает Марина Лашкевич.
Перед рефинансированием кредита банк вправе потребовать проведения повторной оценки имущества или приобрести новые страховые полисы. Кроме того, не исключены траты на оформление документов и различные комиссии.
В каких случаях рефинансирование ипотеки не подходит
Даже если вы сравнили проценты по текущему кредиту и выплаты в случае его рефинансирования, подсчитали дополнительные расходы и получили заманчивые, на первый взгляд, цифры, не торопитесь бежать в банк.
Эксперты перечисляют случаи, когда рефинансирование невыгодно:
— если погашено более половины долга;
— в ипотечном договоре указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга (так называемая упущенная выгода);
— вы получили ипотеку как зарплатник или по льготной программе;
— ваш возраст — пенсионный или предпенсионный: шанс одобрения невелик, а сил и времени вы потратите очень много;
— в ближайшее время у вас не предвидится стабильного белого дохода, а за кредит вы платите за счет разовых работ.
«Еще одним стоп-фактором способен стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. Вычеты и компенсации после перекредитования не производятся, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна».
Оксана Федосеева,
руководитель департамента продаж ЖК «Катуар» (СЗ «Катуар Девелопмент»)
Индивидуальный подход
В любом случае перспективы рефинансирования для заемщика надо рассматривать в каждом случае индивидуально.
К тому же ситуация на рынке непрерывно меняется. ВТБ, например, сообщает о том, что основная часть их клиентов уже успела переоформить кредиты под более низкий процент. Пик выдачи по программе рефинансирования в этом году был пройден в первом полугодии на фоне исторически низких ставок. Если в начале лета доля рефинансирования в выданных банком кредитах составляла около трети, то по итогам сентября — уже примерно 20%.
По мнению экспертов, корректировка ставок по всем направлениям и продуктам отечественных банков ждет нас совсем скоро. Так что и рост процентов по ипотечным программам и рефинансированию не за горами.
