Интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) продолжает расти. Государство и банки, заметив это, создают и расширяют льготы для покупки частного дома. Эксперты рассказали «Интерфаксу», кому сейчас «по карману» объект ИЖС, какие льготные программы существуют и как будет развиваться этот сегмент в 2023 году.
Домик в ипотеку
Последние несколько лет ВТБ фиксирует рост интереса к ИЖС. Например, в 2022 году банк оформил порядка 9 тыс. кредитов примерно на 46 млрд рублей, что в полтора раза больше, чем годом ранее. При этом, большую часть ипотек на ИЖС оформили по льготным программам.
Спрос на частное домостроение подтверждают и цифры Сбербанка. В феврале банк выдал более 2,3 тыс. кредитов на ИЖС на сумму 9,8 млрд рублей, из которых 9,3 млрд – с использованием льготных программ.
По данным ДОМ.РФ, в прошлом году российские банки выдали 33 тыс. ипотек на ИЖС, а общая сумма кредитов достигла 139 млрд рублей. Это больше в три раза по количеству и в четыре раза по объемам, чем в 2021 году. Из общего числа выданных ипотек на ИЖС по льготным программам оформили более 26 тыс. кредитов.
«15,6 тыс. – по «Льготной ипотеке», 6,1 тыс. – по «Семейной», 2,7 тыс. – по «Дальневосточной» и 1,3 тыс. – по «Сельской ипотеке»», — уточнила управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова.
Кроме того, прошлый год стал рекордным по объему ввода частных домов на территории России – 57,2 млн «квадратов». Для сравнения в 2021 году ввели 49,1 млн кв.м, а в 2020 – 39,8 млн «квадратов».
Эксперты Сбербанка предположили, что сегмент ИЖС укрепился благодаря «масштабной реформе регулирования». К примеру, внесены поправки в закон, позволяющие упростить процесс постройки и оформления жилья, включены новые сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), упрощены проектные декларации. Также ИЖС включили в национальный проект «Жилье и городская среда». Это позволит выделить новые земельные участки под строительство.
С этим согласились и эксперты ВТБ: рост количества ипотек на ИЖС связан с изменившимся предпочтением россиян и поддержкой этого сектора государством.
Некрасова добавила, что решение продлить льготные программы привело к тому, что в 2022 году 79% жилищных кредитов оформили именно на приобретение и строительство частного дома.
«В прошлом году действие госпрограмм с субсидированием ставки было расширено на сектор ИЖС, в результате сейчас существует возможность взять ипотечный кредит для покупки или строительства частного дома по всем льготным программам с госучастием», — уточнила эксперт.
Также летом 2022 года «Льготную ипотеку» распространили на строительство частных домов хозспособом, то есть самостоятельно без подрядчика.
Программы и возможности
Давайте попробуем выяснить, какие программы действуют на рынке индивидуального домостроения. По словам управляющего директора ДОМ.РФ, для покупки или строительства частных домов в России действуют рыночные и льготные ипотечные программы.
Так, жилищный кредит на то, чтобы построить или купить частный дом можно получить по программам «Льготной», «Семейной», «Дальневосточной» ипотек и «IT-ипотеки». Их оператор – ДОМ.РФ.
«В общей сложности по этим программам на строительство частных домов уже выдано почти 31 тыс. кредитов на сумму 134 млрд рублей. Льготные программы позволяют добиться существенной экономии на банковских процентах. В некоторых случаях она может составлять сотни тысяч и даже миллионы рублей», — отметила Некрасова.
Например, если оформить ипотеку на 5 млн рублей на 20 лет по ставке около 11%, то клиент будет платить 51,5 тыс. рублей в месяц. В этом случае переплата по процентам достигнет 7,4 млн рублей.
«При оформлении того же самого кредита по программе «Семейная ипотека» платеж уменьшится до 34 тыс. рублей, а переплата по процентам банка – до 3,3 млн», — рассказала Некрасова.
При этом начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова напомнила, что существует и льготная ипотека под 8%. По условиям жилищного кредита, можно купить квартиру в новостройке, земельный участок или частный дом, а также построить дом самостоятельно без подрядчика.
Кроме того, по словам Максимовой, в настоящее время действует льготная ипотека для IT-специалистов.
«Ставка 5% годовых, можно купить или построить дом по договору подряда», — отметила Максимова.
Она добавила, что россияне с двумя или более несовершеннолетними детьми могут оформить «Семейную ипотеку» со ставкой до 6% годовых. Однако строить можно только с подрядчиком.
Дополнительные плюсы
Помимо стандартных программ, есть и другие возможности. По словам Некрасовой, «Дальневосточную ипотеку» распространили на новые категории россиян – врачей и учителей. Ранее льготной программой могли воспользоваться только молодые семьи и участники программы «Дальневосточный гектар».
«Сотрудники медучреждений и образовательных организаций могут купить или построить жилье по ставке до 2% без дополнительных требований к возрасту и семейному положению», — подчеркнула Некрасова.
Также дом можно построить на сельской территории по программе «Сельская ипотека» со ставкой до 3% годовых. Управляющий директор ДОМ.РФ напомнила, что в 2022 году программу сделали бессрочной.
Еще один способ приобрести или построить дом – оплатить часть жилищного кредита материнским капиталом, выплатой для многодетных семей в 450 тыс. рублей, воспользоваться региональными мерами поддержки или налоговым вычетом.
Эксперт компании «Инком-Недвижимость» уточнила, что субсидию для многодетных семей на погашение ипотечного долга может получить только заемщик или созаемщик – родитель троих и более детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2019 года.
Кроме того, многодетные семьи, молодые ученые, военнослужащие или врачи могут получить государственные жилищные сертификаты, которые выдают в рамках региональной или федеральной программы. По словам Максимовой, по такому сертификату можно бесплатно получить жилье или субсидию для покупки или строительства жилья.
«В 2022 году Минпромторг России разработал новую программу поддержки производителей деревянных домокомплектов. По этой программе граждане при покупке домокомплекта стоимостью до 3,5 млн рублей смогут получить скидку 10%, которую производителю субсидирует государство», — уточнила Некрасова.
По ее словам, сейчас министерство и ДОМ.РФ рассматривают идею запуска похожего механизма на покупку домокомплектов из других материалов – на минеральной основе.
Эксперт компании «Инком-Недвижимость» подчеркнула, что сейчас в Подмосковье готовят программу выделения земельных участков медработникам, а также предоставления льготных кредитов на постройку жилья.
Цены и материалы
Как уточнила эксперт ДОМ.РФ, дом, который берут в ипотеку, без учета земли в среднем стоит 5,9 млн рублей.
«При этом средний размер ипотечного кредита на цели ИЖС по итогам 2022 года составил 4,2 млн рублей по данным совместного исследования ДОМ.РФ и Домклик», — рассказала управляющий директор ДОМ.РФ.
В компании «Инком-Недвижимость» считают, что средняя стоимость дома без учета земли варьируется от 5 до 12 млн рублей, а средний размер ипотеки начинается от 10 млн рублей.
Мнения экспертов по востребованным материалам сошлись. По словам Некрасовой, самыми популярными для строительства дома оказались кирпич, дерево и каменные блоки.
«Также все больше строят каркасные дома – при правильной технологии они теплые, удобные и, что тоже очень важно, быстровозводимые», — добавила Максимова.
Она уточнила, что в последнее время набирают популярность дома из CLT-панелей или построенные по модульно-каркасным технологиям.
Стимул к ИЖС
Управляющий директор ДОМ.РФ отмечает, что ипотека на ИЖС не так востребована, как на многоквартирные дома из-за низкой стандартизации в сегменте частного домостроения. А именно, на рынке нет ликвидных частных домов.
Кроме того, в прошлом году только каждый десятый частный дом строили с использованием ипотеки, а может строиться – каждый второй.
Чтобы повысить спрос на ипотеку на ИЖС и решить проблему стандартизации, ДОМ.РФ вместе с Минстроем России организовали Всероссийский конкурс типовых проектов индивидуальных и малоэтажных домов и социально-культурных объектов с использованием деревянных конструкций, а также сформировали реестр таких проектов.
«Они уже начинают применяться на землях, вовлекаемых ДОМ.РФ, в том числе с применением механизма комплексного развития территорий (КРТ). Также запущен суперсервис строим.дом.рф, позволяющий россиянам выбрать подрядную организацию, типовой проект, подать заявку на ипотеку и в конечном счете построить дом на своей земле», — добавила Некрасова.
Кроме того, для развития стандартизации можно использовать новый механизм индустриального жилищного строительства. Так, средства покупателей идут на счета эскроу, а подрядчик привлекает средства проектного финансирования.
По прогнозам экспертов, все предлагаемые рынку меры будут способствовать росту спроса на ИЖС уже в самое ближайшее время.
«В 2023 году при благоприятной макроэкономической ситуации мы ожидаем дальнейшего роста спроса за счет возможности оформить кредит по госпрограммам. По нашим прогнозам, в целом по рынку выдачи могут увеличиться на 25-50%, хотя объем рынка ИЖС по-прежнему будет относительно невелик – 170-200 млрд рублей», — считают в ВТБ.
Эксперт компании «Инком-Недвижимость» согласна с прогнозом. Она добавила, что ипотека на частное домостроение будет интенсивно развиваться благодаря поддержке государства.
«Под такие задачи выделяется земля, упрощается подключение коммуникаций, внедряются льготные программы», — прокомментировала Максимова.
В свою очередь, управляющий директор ДОМ.РФ уточнила, что число выдачи ипотек на частное домостроение достигнет 35-40 тыс. кредитов.
