Основные условия
Чтобы приобрести квартиру на первичном рынке с привлечением ипотечных средств, необходимо соответствовать ряду требований. У каждого банка они свои, однако есть некие общие условия: возраст, наличие первоначального взноса, соответствие жилого объекта установленным требованиям (или аккредитация конкретным банком того или иного жилого комплекса), для льготной ипотеки – соответствующее семейное положение, а также трудовой стаж, кредитная история и, конечно, уровень официальной зарплаты.
Отсутствие налоговых отчислений: есть ли решение?
К сожалению, сегодня не все граждане имеют официальный доход, достаточный для оформления ипотечного кредита, а порой и вовсе – работают неофициально. В большинстве случаев тем, кто не трудоустроен, будет сложно получить не то что крупный ипотечный займ, но и самый обыкновенный потребительский кредит. На сайтах практически всех банков указано, что они предоставляют ипотеку только заемщикам, которые работают по трудовой. Справка 2-НДФЛ (либо предоставление доступа к Госуслугам обратившегося) – неукоснительное условие для получения ипотеки.
Решить проблему непросто, однако три варианта все же есть:
Найти надежного ипотечного брокера. Специалисты финансового рынка подбирают собственные алгоритмы подачи заявок в банковские учреждения. Главное, не нарваться на мошенников – в последнее время участились случаи, когда клиенты брокерской конторы подписывали документы и, в лучшем случае, оставались должны фирме даже в случае отказа всех банков, а в худшем…лишались новой квартиры. Чтобы избежать трагической развязки, рекомендуем обращаться к брокерам, работающим в крупных агентствах недвижимости – таким образом вы обезопасите себя от лишних трат и получите дополнительную выгоду в виде помощи по подбору жилья.
Воспользоваться рассрочкой. Если вы планировали взять квартиру в ипотеку на три-четыре года, логично будет изучить рынок первичной недвижимости на предмет удачных предложений по рассрочке. Порой девелоперы предлагают рассрочку на пять-шесть лет. В некоторых случаях она оказывается беспроцентной – а значит, куда более выгодной, чем ипотека. Впрочем, бывает и наоборот, когда застройщики «увеличивают» стоимость квадратных метров для тех, кто покупает их в рассрочку.
Оформить ИП или стать самозанятым. Страховые взносы по ИП немалые, однако, когда другой возможности стать обладателем заветного жилья нет, приходится идти на крайние меры. Как правило, банкам достаточно, чтобы индивидуальный предприниматель исправно существовал и отчислял налоги в течение одного года (реже – в течение шести месяцев), а значит – как только ипотека будет вами получена, вы вновь сможете вернуться в теневой бизнес. Впрочем, попробовав себя на «светлой стороне», многие понимают всю прелесть работы по закону, и продолжают вести свою деятельность согласно государственным требованиям.
Что касается самозанятых, то ситуация с этой категорией граждан пока что чуть более сложная – новый формат документов порой вводит в ступор сотрудников ипотечных отделов некоторых банков. Система внедрена недавно, и о ней еще не все знают. Нет рабочих инструкций, нет и отработанных схем взаимодействия с клиентом.
Однако, не всё столь дремуче. Крупные банки – в особенности, Сбербанк – идут навстречу фрилансерам. По отзывам успешно получивших ипотеку заемщиков, «Сбер» не только учитывает суммы, проходящие через приложение для самозанятых, но в ряде ситуаций оценивает и общий оборот по дебетовой карте. Конечно, и тут есть «подводные камни» — так, стаж работы самозанятым должен быть не менее одного года, а ежемесячные выплаты – стабильными. Банку не понравится, если в один месяц вы заработали 200 тысяч, а в другой – 5 тысяч рублей. Хорошо, если зачисления окажутся равномерными. К примеру, если вы хотите в будущем взять ипотеку с ежемесячной выплатой в 30 тысяч, в приложении логично отображать прибыль не менее 60 тысяч рублей.
«Серая» зарплата
Несколько иная ситуация складывается, если человек трудоустроен, но официальная зарплата у него маленькая. Таким заемщикам банки, как правило, не отказывают сразу, а предлагают:
· Привлечь созаемщика (им может стать супруг(а), родственник, близкий человек);
· Предоставить справку по форме банка – этот документ можно скачать на официальном сайте банковского учреждения и принести в бухгалтерию по месту работы (бланк должен заполнить главный бухгалтер, а подписать генеральный директор – в документе необходимо отобразить реальный уровень заработка);
· Взять ипотечный кредит на длительный срок, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50-60% от зарабатываемой официально суммы.
Найти созаемщика не всегда оказывается легко – иногда хотят помочь родители, но они не проходят возрастной ценз (дело в том, что в большинстве банков отказывают заемщикам старше 55-65 лет). Вариант со справкой по форме банка – отличное решение. Если банковское учреждение согласно на этот шаг, и в бухгалтерии вам готовы выдать соответствующую справку, всё может получиться. Единственная загвоздка в этой ситуации – далеко не все банки идут навстречу клиентам с зарплатой «в конверте».
Ипотека длиной в 35 лет – звучит не очень ободряюще. Но только на первый взгляд. Если вы возьмете подобный финансовый продукт, то получите шансы сэкономить. Подсчеты показывают, что, если ежемесячно вносить суммы, в три-четыре раза превышающие величину установленного банком ежемесячного взноса, а потом вовремя рефинансироваться – в итоге вы заплатите куда меньше, чем если бы изначально оформили займ на пять лет.
Последние тенденции
В 2019-м году увеличилось число должников по ипотеке – тогда СМИ широко обсуждали сложившуюся ситуацию и прогнозировали ужесточение процесса выдачи кредитов на жилье. Однако, пандемия и 2020 год смешал карты всем – в том числе и крупным финансовым структурам, и застройщикам. Из-за проседания рынка недвижимости в первой декаде года ближе к осени застройщики стали подписывать партнерские соглашения с банками более активно. Как итог – снижение ставки по ипотеке до рекордных 6%, обилие льготных программ, упрощение оформления займов для индивидуальных предпринимателей, начало ипотечного взаимодействия с самозанятыми. Цены на квадратные метры при этом выросли (и в некоторых сегментах – к примеру «комфорт» и «комфорт » — значительно), но это не останавливает покупателей. Сейчас высок спрос на строящееся жилье – возможно, из-за прогнозов падения рубля и усиления экономического кризиса люди стремятся вложить деньги в недвижимость и взять ипотеку еще со старым курсом рубля, чтобы в будущем, после возможной инфляции, платить меньше.
Подводя итог, для желающих взять ипотеку можно сказать следующее. Если вы работаете официально, но большую часть зарплаты получаете на руки, поговорите с руководством – вероятно, если вы ценный сотрудник, оно пойдет вам навстречу и повысит официальную з/п на некоторое время (например, на полгода-год – до подачи заявки в банк). Если же вы работаете на дому, становитесь самозанятым – налоги маленькие, зато шансы купить квартиру в ипотеку значительно увеличатся.
