Дарение квартиры между близкими родственниками и посторонними людьми в России регулируется рядом нормативных актов. Каждому посвящены отдельные статьи или даже законы – форме договора, тексту, особенностям субъектного состава, порядку регистрации и налогам. Чтобы разобраться в действующем в 2019 году нормативном регулировании, рассмотрим закон о дарении квартиры подробнее.
Чем регулируется дарение
Отдельного ФЗ «О дарении недвижимости» не существует. Нормы по оформлению дарственной разбросаны по разным законам. При подготовке сделки их нужно учитывать в комплексе.
Ниже в таблице представлены основные статьи и пункты законов.
Форма сделки
Простая письменная или нотариальная
Параграф 1 гл. 9, ст. 434 ГК РФ (часть первая), ст. 572, 574 ГК РФ (часть вторая), ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости
Что писать в тексте
Существенные и дополнительные условия
Общие положения о договорах (гл. 27-29 ГК часть первая), гл. 32 ГК о дарении
Стороны сделки
Условия о дееспособности, возрасте сторон сделки
Ст. 17, 21, 26, 28, 31, 575 ГК
Ограничения и запреты
Когда дарение невозможно
Ст. 575, 576 ГК РФ
Отмена и оспаривание
Вопросы аннулирования сделки
Параграф 2 гл. 9 о недействительности, гл. 29 (расторжение), ст. 577, 578 ГК РФ
Регистрация
Внесение изменений в ЕГРН о правах собственности
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости»
Налоговый вопрос
Порядок уплаты НДФЛ и освобождения от него
Глава 23 НК, ст. 14 Семейного кодекса РФ – по кругу близких родственников
Внимание! Общие правила ГК, НК, СК и Закона о регистрации распространяются не только на дарение, но и на другие сделки с имуществом.
Обзор норм ГК о дарении квартиры
В этом разделе подробнее посмотрим, как читать нормы закона о дарении квартиры, перечисленные в ГК, а также сформулируем конкретные практические выводы. Российский Гражданский кодекс состоит из четырех частей, но для дарения понадобятся первые две. В первой части закона размещены нормы общего характера о сделках, договорах, дееспособности граждан. Вторая часть, а именно глава 32, посвящена конкретно дарению недвижимости, в том числе квартир.
Форма сделки
Форма – это внешнее выражение сделки. По закону сделка может быть письменной, устной, подлежать госрегистрации или нет, удостоверяться у нотариуса обязательно или по желанию.
Сделки с недвижимостью оформляются в виде договора – двусторонне подписанного документа, в котором изложены обязательства сторон. Именно в договоре определяется, о чем договорились граждане и каким образом они намерены этого достичь.
В случае с дарением квартиры закон установил следующие правила:
договор оформляется только в письменной форме, в виде одного документа, который собственноручно подписывается сторонами;
нотариальное удостоверение обязательно, если дарится доля в праве на квартиру или если дарится имущество, принадлежащее ребенку;
по желанию стороны могут удостоверить договор у нотариуса, даже если он не подлежит обязательному заверению;
сам договор регистрации не подлежит – но на его основании в ЕГРН регистрируется переход права на нового собственника, поэтому его обязательно сдают в МФЦ для проведения госрегистрации.
ВАЖНО! Если дарится доля в праве собственности на квартиру, то преимущественное право сособственников соблюдать не нужно. Оно возникает, только если доля передается по договору мены или купли продажи.
Что писать в тексте договора
Закон определяет, что в тексте договора дарения квартиры должны быть прописаны существенные условия, иначе он не будет считаться заключенным. Существенными являются:
условие о сторонах сделки – прописать нужно ФИО граждан, дарителя и одаряемого;
условие о предмете сделки – даритель дарит, а одаряемый принимает в дар квартиру;
точное описание квартиры с адресом, площадью, кадастровым номером, количеством комнат и другой информацией – брать нужно из свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Крайне важно прописать в договоре согласие одаряемого принять дар. По закону это двусторонняя сделка, поэтому одного желания дарителя передать жилье здесь недостаточно.
Иные условия прописываются в договоре по желанию сторон. Обычно указывают:
на каком основании дарителю принадлежит квартира;
какая стоимость квартиры – для последующего исчисления НДФЛ;
гарантии дарителя о том, что квартира свободна от притязаний 3-х лиц;
иногда указывают, что если одаряемый уйдет из жизни раньше – квартира вернется дарителю.
Спорный вопрос по поводу права пожизненного проживания дарителя в переданной квартире. Некоторые юристы допускают такое условие, но наша редакция не рекомендует его включать в текст. Подробнее читайте здесь.
Образцы договоров дарения различного имущества, в том числе квартир, находятся по этой ссылке.
Стороны сделки
Сторонами сделки по закону могут выступать совершеннолетние дееспособные граждане и организации, обладающие общей правоспособностью. Для иных субъектов есть особенности:
дарение недвижимости между коммерческими фирмами запрещено (а дарение между гражданином и фирмой – разрешено по закону);
от имени малолетних (до 14 лет) и недееспособных дарить нельзя;
от имени несовершеннолетнего 14-18 лет дарение возможно с согласия органа опеки;
если одаряемый – ребенок до 14 лет, за него договор подписывает родитель;
одаряемый от 14 до 18 лет сам расписывается в договоре – с письменного согласия родителя, которое отмечается там же в графе подписей;
по генеральной доверенности нельзя подарить квартиру от имени дарителя самому себе.
Масса нюансов в плане субъектного состава связана именно с детьми. Как подарить квартиру несовершеннолетнему, читайте в нашем предыдущем материале.
Ограничения и запреты
Невозможность дарения по закону обусловлена профессиональным статусом одаряемого. Дарить квартиру нельзя в следующих ситуациях:
Даритель
Одаряемый
Особенности
Пациент, супруг или родственник пациента
Врач, медсестра, медбрат, главврач, административный персонал больницы, поликлиники, социального учреждения и т.д
В связи с осуществлением обязанностей по лечению или содержанию
Воспитанник, его супруг или родственник
Воспитатель, учитель, административный персонал образовательного или воспитательного учреждения
В связи с осуществлением обязанностей по обучению, воспитанию или содержанию
Любое лицо
Чиновник любого уровня и ветви власти
В связи со службой, исполнением обязанностей, профессиональной деятельностью
Отмена и оспаривание
Аннулирование сделки направлено на возврат квартиры назад дарителю или его наследникам. Сделать это по закону можно разными путями – через расторжение договора, отмену по воле дарителя или признание сделки недействительной через суд. Конкретный способ выбирается в зависимости от ситуации.
Это достаточно обширная тема. Разобраться в ней помогут наши ранее опубликованные статьи:
как отменить дарение;
как оспорить сделку дарения через суд;
срок исковой давности по сделкам с недвижимостью.
Налоговый вопрос
После дарения доход возникает у одаряемого – в виде квартиры. В связи с получением дохода одаряемый по закону должен исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 13%. Сумма, от которой нужно считать, может быть определена так:
либо это кадастровая стоимость квартиры по данным ЕГРН;
либо, если кадастровая не определена, то можно опираться на инвентаризационную.
От уплаты налога законом освобождаются близкие родственники дарителя. Их круг определен в ст. 14 СК, это родители, дети, братья и сестры, бабушки/дедушки и внуки, а также супруги.
Дарение квартиры регулируется рядом законов, которые нужно учитывать в комплексе. Наша статья поможет не тратить время на толкование норм, а получить уже готовые выводы и практические рекомендации. Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Далее: практическое руководство по дарению квартиры ищите по этой ссылке.
