Жилье, как и банки, больше не обеспечивает приемлемой доходности для частных и профессиональных инвесторов. Ретейл — сложно администрировать и в постковидную эпоху кажется неустойчивым. Ценные бумаги и игра на бирже — рискованно. Что остается? Офисы
Рассказываем, почему частный инвестор, обладающий капиталом в 30–70 млн руб. (или 200–500 млн руб. в случае инвестиционной компании), в 2021 году должен задумываться о приобретении офисов в деловом центре Москвы.
Давайте расставим все точки над i и построим лонгрид в виде ответов на очевидные (и не очень) вопросы.
Жилье больше невыгодно для инвесторов?
К сожалению, да. Из актива квартира постепенно превращается в пассив. Дело в том, что в 2020 году многие частные инвесторы бросились спасать свои капиталы в квадратных метрах. При низких ставках на ипотеку (6,5%) цены на жилье в Москве и по всей России взлетели на 15–30%. Сейчас цены на пике, и расти бесконечно они не могут, покупать в такой ситуации невыгодно. Спекулятивные инвестиции (купил на старте продаж дешевле, а продал позже и подороже) могут также оказаться бесперспективными из-за проектного финансирования (эскроу), когда рост стоимости «квадрата» определяется не спросом, а банком. Сдавать квартиру в аренду в Москве (нет арендаторов из-за ковида, большое количество квартир в простое) — означает понизить годовую доходность до 3–5% IRR, что сравнимо с низкими текущими ставками по банковским вкладам.
«Сдача в долгосрочную аренду объектов жилой недвижимости приносит 4–5% IRR. В последнее время эта доходность падает, так как стоимость 1 кв. м жилья растет, а арендные ставки на квартиры стагнируют», — прокомментировал инвестиционный директор ИГ «ТРИНФИКО» Артем Цогоев.
Рынок жилья демонстрирует признаки перенасыщения
Стоит ли инвестировать в ретейл?
Торговая недвижимость — это одна из составляющих консервативного инвестиционного портфеля. Если есть возможность часть капитала вложить в покупку магазина — почему бы и нет?
Однако в стрит-ретейле важна не доходность (от 6% до 11% IRR в зависимости от локации в Москве), а срок окупаемости. Ожидать возврата капитала в ближайшие семь-восемь лет не стоит, основное количество предложений на московском рынке ретейла окупится лет через 11–12 минимум. Также нужно понимать, что спекуляции на рынке торговых помещений невозможны: цены уже долгое время находятся на максимальных уровнях, за сколько купили, за столько и продадите в лучшем случае.
Ретейл — это не про «ленивый» бизнес, им нужно заниматься лично, ежедневно и профессионально. Буквально: вам могут продать помещение, куда найти арендаторов будет нереально (бывают случаи, когда над помещением стрит-ретейла живет, например, активист-общественник, который запрещает любую деятельность в доме и регулярно пишет в мэрию. Что вы будете делать в этом случае?). К тому же торговые арендаторы, особенно в период пандемии, несут на себе большое количество бизнес-рисков. Человек, который впервые инвестирует в ретейл, очень рискует.
Покупка торгового помещения для сдачи в аренду потенциально может быть прибыльной инвестицией
А куда инвестируют самые богатые?
Десятилетиями и даже веками крупнейшие мировые частные и семейные капиталы владели и управляли объектами коммерческой недвижимости — офисными зданиями в центральных деловых локациях (Манхэттен в Нью-Йорке, Сити в Лондоне). В среднем вкладывать деньги в офисы и другую коммерческую недвижимость собираются 25% людей со сверхвысоким доходом. К людям со сверхвысоким доходом, или ультрахайнетам (от англ. ultra high net value), относят тех, чьи активы стоят более $30 млн.
«По данным Savills World Research, совокупная стоимость недвижимости всего мира превышает $280 трлн. Если оценить распределение в рамках глобальных активов рынка недвижимости, то на жилой сегмент приходится бóльшая часть. Коммерческая недвижимость с точки зрения интереса инвесторов занимает второе место. Ее совокупная стоимость по всему миру превышает $33 трлн», — привел интересную статистику директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Офисная недвижимость — обязательная составляющая в портфеле многих семейных капиталов
А что происходит с офисами в Москве?
С 2014 года в столице практически отсутствовало новое офисное строительство. Это привело к снижению доли свободных офисов без арендатора (вакансии) с 25% в 2014 году к 5% в начале 2020-го. Конечно, за пандемию вакансия выросла (привет удаленке!), по разным оценкам, на 6–7% и на первый квартал 2021 года составила, по оценке Knight Frank, 11–12% для офисов класса А. Но нужно понимать, что вакансия — это средняя температура по больнице, весь срез Москвы по А и В классу. Если начать разбираться, то выясняется следующее: вероятность того, что вы сможете снять/купить помещение площадью 5–10 тыс. м во вновь построенных офисных объектах высокого класса, практически нулевая. Таких объектов не существует. Как не существует и предложения офисов по 50–60 тыс. кв. м в центре Москвы для крупных компаний. Практические все, что строится из офисов, расположено не в самых центральных локациях, а на периферии.
«На фоне снижения доли вакантных площадей в развитых деловых локациях столицы — Центральном округе и ММДЦ «Москва-Сити» — девелоперы обратили внимание на площадки, расположенные за ТТК и МКАД. Так, наибольший прирост объема предложения с 2017 по 2020 год произошел в зонах ТТК — МКАД и за пределами МКАД с показателями роста на 6% и 13% соответственно. Данный тренд подтверждают быстро развивающиеся деловые кластеры, такие как Химки, Новая Москва и Сколково», — рассказала директор по продажам офисов департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ирина Артемова.
Дефицит офисного строительства в Москве привел к низкой вакансии в бизнес-центрах
«Москва-Сити» — перегретый субрынок?
Не перегретый, а востребованный.
Качественных объектов офисной недвижимости, которые можно купить, мало во всей Москве, тем более в Сити. Дефицит офисов здесь стал драйвером дальнейшего градостроительного развития Москвы в сторону «Большого Сити» (территории в сторону Хорошево-Мневников). Последние построенные в Сити башни ушли крупным и моноарендаторам, а предложение в строящихся (Grand Tower и One Tower) пока не ориентировано на продажу инвесторам, тем более частным. В других башнях «Москва-Сити» стоимость 1 кв. м офисного пространства начинается от 350 тыс. руб. за офисное помещение, и нужно понимать, что это далеко уже не новые здания, прошедшие пик своей капитализации.
«Москва-Сити» остается одним из главных центров притяжения деловой жизни
Как можно инвестировать в офисы?
Инвестиционные модели в офисной недвижимости похожи на рентный бизнес в жилье и стрит-ретейле
Какие офисы сейчас может приобрести частный инвестор?
В основном — офисы класса А и В. Это могут быть офисные помещения в строящихся или уже построенных зданиях (в том числе с арендаторами, то есть готовый арендный бизнес). Площадь экспонируемых помещений стартует от 100 кв. м, рассказал Цогоев. Помещений большей площади для инвесторов и не надо: по оценке консультантов, за время пандемии в офисах сократилось количество квадратных метров на одного человека, и при прежнем количестве сотрудников компании арендуют меньший объем офисных площадей.
Если говорить о небольших инвесторах, то рабочих вариантов не так много. Вот какие назвал по запросу РБК управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников:
- отдельные помещения в новостройках на первых-вторых этажах, которые являются смежными с торговыми помещениями, но по сути своей тяготеют к офисам. В таких помещениях можно разместить как, например, офис нотариуса или небольшой компании, так и шоурум, стоматологию, развивающий центр или даже магазин или салон красоты;
- отдельные блоки в качественных офисных центрах под единым управлением. Здесь важно выбирать не только локацию, но и качество здания, а также управления активом, перспективы развития района, оценить конкуренцию.
По оценке Цогоева, в Москве существует пять-шесть активных девелоперов офисных зданий, привлекающих средства частных лиц в свои инвестиционные продукты — офисы для сдачи в аренду. Сдача большинства из этих строящихся БЦ запланирована на 2025–2027 годы.
Долгое время доступными для частных инвесторов в Москве были только офисы класса B
Как воспользоваться рыночной ситуацией с офисами?
Ответ — купить офисное пространство в инвестиционных целях в качественном строящемся БЦ, расположенном в востребованной локации, с горизонтом реализации в несколько лет.
Одним из немногих офисных проектов, который подпадает под многие рыночные факторы с выгодной для себя стороны, можно назвать деловой центр iCITY от MR Group. Вот сайт проекта, а вот — отличная обзорная статья на РБК о таких цифровых небоскребах. Это ТТК рядом с «Москва-Сити», в проекте, стартовавшем полгода назад, пока еще умеренные цены и виден существенный запас по цене — по оценке MR Group, не менее 30% по средним этажам (поскольку разный запас стоимости по верхним, нижним, средним этажам). «Окно возможности» в проекте для небольших и средних инвесторов, особенно переходящих с жилого рынка, с чеком 50–70 млн руб. продлится еще около года. Далее цена на офисы, возможно, перестанет быть инвестиционной и перейдет в стадию рыночной, окончание строительства запланировано на 2024 год.
Из неочевидных для инвесторов вещей: концепцию проекта iCITY разработало американское архитектурное бюро Хельмута Яна JAHN architecture. В Москве крайне мало проектов, особенно офисных, создается архитекторами с мировым именем.
Кроме того, iCITY уникален двумя отдельными лобби — на первом и шестом этажах. Это распространенная мировая практика, но в России делается впервые. И третье: iCITY стоит в уникальной точке Москвы, где пересекаются три транспортных составляющих (МЦД, МЦК и классическое метро). В Москве только две такие точки, вторая находится на востоке города.
Деловой центр iCITY. Визуализация MR Group
Удаленка сделала офисы ненужными?
Да, но… По рынку офисов в 2020 году был нанесен сокрушительный удар: пандемия создала все условия для удаленной работы вне офисов для тысяч людей.
«Фактически сектор стремительно восстанавливается, более того, компании-арендаторы активно переезжают, выбирают новые локации и создают офисные пространства, отвечающие последним тенденциям», — уточнил Артем Цогоев. По его словам, сейчас уже заметны две тенденции:
- работники по всему миру постепенно возвращаются в офисы;
- гибридная модель (три дня в офисе / два дня на удаленке) набирает популярность.
«Несмотря на общее убеждение в пандемийный год о невостребованности офисных площадей, офисный рынок в городах с высокой деловой активностью жив вопреки всем опасениям, что компании уйдут полностью на удаленку, ставки и уровень вакансии возвращаются к допандемийным, что гарантирует определенный уровень стабильности вложений для инвесторов даже в случае экстремальных стрессов. Практика показала, что в хороших локациях качественные офисные объекты с удачной концепцией по-прежнему востребованы и интересны с точки зрения инвестирования», — поделился своим мнением Денис Колокольников из RRG.
Офисы с незакрепленными рабочими местами — это тренд
Сколько можно заработать на аренде офисов?
Эксперты по-разному оценивают доходность от инвестиций в офисы Москвы. Артем Цогоев считает, что офисы способны принести инвестору от 7% до 10% IRR в зависимости от класса и расположения. «Мои расчеты показывают, что в реальности инвестирование средств в офис класса А площадью около 150 кв. м в новом проекте может обеспечить примерно 12% IRR до налогов (на имущество и на прибыль) и около 9% IRR — после», — отметил эксперт.
Денис Колокольников из RRG считает, что доходность от инвестиций в офисы может принести до 15% IRR: «Причем верхняя граница достижима в случае приобретения дистресс-активов или отличных активов, но в случае срочной или аукционной продажи. И это, скорее, штучные ситуации, где нужно поработать для того, чтобы добиться такой доходности. Часто для этого нужно правильно оценить актив, что-то улучшить, «отратировать» арендаторов, грамотно распределить доходы/расходы. Если говорить о спокойной консервативной модели инвестиций, то 9–10%-ная ежегодная доходность в нынешних реалиях — это хорошо. Все что выше — бенефит».
Грамотный выбор бизнес-центра и правильное управление офисными площадями может приносить около 9% годовых
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями